[讨论]中国房地产九大悲哀 -

标题: [讨论]中国房地产九大悲哀 [打印本页]

作者: 五叶神 时间: 2009-3-29 00:08
标题: [讨论]中国房地产九大悲哀
[B]中国房地产九大悲哀[/B]
[B]吴其伦[/B]

1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。城市面貌有了很大程度的改观，居民的居住条件都得到了较为显著的改善，房地产业造就了很多人的财富神话，所有这些，昭示着中国房地产的一派繁荣。可在其繁荣的背后，却有一些奇怪（或曰悖于常理）的现象，这些现象更是中国房地产的悲哀。在此，笔者仅举九例。

[B]一、政府对房地产业的扶持举措其结果竟然是推高房价，令房地产业陷入非理性发展通道[/B]

为了加快房地产业的发展速度，政府陆续出台了对房地产业的扶持举措：商品房预售制、房产开发贷款、房屋按揭贷款（个人房贷）、土地使用金分期（延期支付）等。政府出台这些举措的初衷是欲令房地产业健康有序的发展，可尴尬的是这些举措令房产供应方得以顺利地以小博大、资金充足状态下大肆囤地捂盘屡抬房价，购房者盲目冲动。

其结果是助推了房价疯涨，房地产业出现非理性发展局面，也令政府陷入了被动局面。可以毫不夸张地说，政府对房地产业的扶持所导致的结果是中国房地产发展史上的一大悲哀：政府施恩，却得恶报！

[B]二、房地产市场经济难以延续，政府被迫成为中低端房子的供应主体[/B]

房改之初，政府本欲令房地产走市场化道路。可在发展过程中，开发商只给富人造房子（直到今天，商品房市场仍充斥着大户型高价位的住宅）的态度在令商品房成为奢侈品的同时，更令政府感到无可奈何，在不得以的情况下，出台保障房制度。

可以说，目前的房地产市场万难称之为市场经济，在今后相当长的一段时期内，政府被迫成为中低端房子的供应主体也令中国房产市场经济成为空谈。这不能不说是中国房地产发展过程中的又一大悲哀：早知今日，何必当初！

[B]三、房地产宏观调控屡成“空调”，政府官员却显得较为满意[/B]

近几年，国务院出台的房地产调控政策近30项，各有关部委出台的政策更是近200件，平均每年近四十条政策文件密集出台。尽管如此，中国几十个大中城市房价继续以每年两位数的增幅飞涨。调控屡成“空调”已成不争的事实，可“调控已见成效”、“房改是成功的”“目前房价高是合理的”等言论却屡出部分官员之口。

当然，他们也会为自己的言论找一些看似冠冕堂皇的佐证，诸如：人口增长、供求失衡、经济发展等，可对房价疯长到远远超出消费者购买力的程度（大多数城市的房价收入比达到10以上）却视若未见，这实属悲哀：欲加之功，何患无词！

[B]四、房地产市场买卖双方实力悬殊太大，却没有很好的市场教育机制[/B]

由于信息渠道不畅、缺乏专业知识、媒体片面导向等原因令消费者在与卖方的谈判过程中陷入极大的劣势（这也是这几年房价疯涨的主要原因）。08年春晚小品《梦幻家园》让我们在看清了开发商奸诈嘴脸的同时，更看到了房地产买卖双方实力的悬殊实在太大。

而在有着如此大的实力悬殊的房产市场却没有很好的市场教育机制，无论是在媒体还是在房产交易场所，我们看到较多的是供应信息、交易知识，却很难看到谈判知识、买房方略。这样，我们的买房者何时才能成长、成熟起来？这也堪称中国房产又一悲哀：房产谈判，卖家必胜！

[B]五、专家为房产既得利益者摇旗呐喊却美其名曰：“敢说真话”[/B]

这几年，总有一些专家、学者在为房产既得利益者摇旗呐喊，说什么“房价跌一分钱，将在报纸登整版向当地人民道歉。”、“春节后房价将剧烈反弹。”、“房价将持续上涨。”等等。表面看来，他们的说法在过去几年的时间段内似乎得到了印证，他们也将自己的言论美化为敢说真话，果真如此吗？

事实上，这些专家的言论恰恰是导致房价疯涨的重要因素之一（专家的房价上涨论令消费者、投资者变得失去理智）。作为房产研究人员，对房产的研判应站在大众的立场、本着利于房产市场健康有序发展的原则进行，而不应站在少数房产既得利益者立场进行研究。可以说，专家学者为房产既得利益者摇旗呐喊，为房价疯涨推波助澜实属中国房产界的悲哀：为利而呼，良知为何？

[B]六、商品房明明是奢侈品，却被当成是消费品销售给很多不具备消费能力的普通民众[/B]

开发商所推出的面向广大消费者的商品房，其实质是奢侈品。因为有很多人是用自己、家人一生的积蓄来消费一套房子，是何等的奢侈！目前，上海、北京、广州、深圳等地的房子均价都在每平方一万元左右，这些城市的大多数区域房价收入比超过了15（有的地方甚至更高），二、三线城市的房价收入比也大多超过了10。

可即便在这样的市场态势下，仍然有很多本不具备购房能力的人投入到买房行列当中。而当这些在牺牲自己多项消费行为并通过借贷实现购房的人们得意于自己终于成为有房一族时，却没有想到自己是花了宝马的钱而买来的却是宝来；更没有认识到自己是在恣意浪费自己、家人及亲朋的辛苦所得；当然也就不会认识到平常理性消费节俭持家的自己为什么会变得这么奢侈。消费者节衣缩食去消费力所不能及的商品房，实属中国房地产发展史上又一大悲哀：善良百姓，何日清醒？

[B]七、作为消费品的商品房却在很大程度上改变了国人的人生观、价值观甚至情感、生活[/B]

房子成为左右人们情感的媒介。有的年轻人因房子而失去真爱（他因买不起房子而娶不到心中的她；她因房子而降低对他其他方面的要求）；有的家庭因房子而令亲人反目（因房子权属问题而对簿公堂的例子有很多）；有的人因房子而走上犯罪的道路（房子成为行贿受贿的工具）等等。这些现象都表明，在现阶段房产市场处非理性的市场态势下，房子已经成为左右人们情感的媒介。

房子改变了很多人尤其是年轻人的人生观、价值观。当我们问一个年轻人未来五年的人生规划时，我想，听到最多的应该是买房或买第二套房，很少有人说首先把自己的事业推向更高一层，在他们看来，买房就意味着成功。其实，人的一生应该是拼搏的一生、奋斗的一生，年轻人更应如此。而现在的高房价正日渐改变很多人本应持有的积极向上的人生观、价值观，令他们将自己的理想和目标定到仅为一套房子而奋斗的惨境。

房子改变了很多人的生活态度。很过人买房后因还贷压力不得不降低生活品质，减少社交次数；因生活压力往往会取消文化、音乐、美术、艺术等方面的消费需求；因工作压力大往往无法关心国际时尚、流行、文化方面的动态。这样，房子在很大程度上改变了这些买房人的生活态度，令他们变得小气、自私、不合群。

作为消费品的商品房在很大程度上改变了国人的人生观、价值观甚至情感、生活，这不能不说是中国房地产的又一大悲哀：房子至上，人生何求？

[B]八、房产开发商敢于向政府公开叫板，政府却难以应对[/B]

房改以来，开发商在政府的扶持下得以快速发展，按照道理，开发商应对政府感恩戴德才是，可开发商却数度与政府公开叫板：

房产火爆时期，政府为了房地产业理性发展，对其进行了宏观调控，开发商不但不予配合，反而以种种恶行公然与政府对抗：开发商采取花钱雇人排队买楼等不正当手段捏造虚假信息，就地起价，哄抬价格；使用虚假或不规范的价格标示误导、蒙骗消费者，实施价格欺诈；在消费者购房后又不切实兑现销售时的各项承诺；自签合同再撤消制造房屋热销的假象；虚假按揭；投税漏税等

去年以来，政府出台了诸多惠及购房者的政策，正是在这一系列政策的拉动下，今年2、3月份出现了大幅的成交反弹。按照道理，开发商应继续采取降价措施配合政府的政策激发市场需求，以期令成交反弹态势得以延续。可从万科、金地等十家房地产公司2月全国各地项目的销售价格看，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6%。

更有甚者，全国工商联房地产商会之前的一份报告称，从3个一线城市来看，流向政府的份额属上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。“若将上述因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重，”任志强说，而除住房之外的任何商品，都不可能为政府提供如此大比重的收益。

在被问及全国工商联数据的准确性时，上海规土局相关人士昨日向《每日经济新闻》表示，现在已经开始组织文件和测算相关数据，目前调研结果尚未出炉，因此无法判断。但调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。

所有这些都表明，在各个时期，开发商都敢于用不同的方式向政府公开叫板，这显然是中国房地产的又一大悲哀：为利叫板，岂奈我何？

[B]九、激化社会矛盾、深受诟病的诸多商品房政策却能够得以延续[/B]

商品房预售许可制度。政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。通过几年的发展来看，政府的目的已经达到。可现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具，并且，增加购房者及银行的风险。由此我们可以看出，商品房预售许可制度已经严重违背了政府出台此项政策的初衷，并且已经成为深受民众反对的一项制度。

土地招拍挂。对于商品房市场而言，土地招拍挂成为主流土地供应政策，在实践过程中，这一政策暴露出诸多弊端：土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重、土地招拍挂令地方政府与开发商结成利益共同体、土地招拍挂极易滋生地方政府官员腐败现象、土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头、土地招拍挂在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾、土地招拍挂不利于中国房地产市场的理性发展。

房地产开发许可制度。房地产开发许可制度的本身是要规范房地产开发市场，或者说是为房地产市场提供一个专业的开发队伍。目前的情况是这样的，所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发已形同特许经营行业。

事实上，这种制度实际上已经导致房地产行业形成市场垄断。因为房屋是依托土地而存在的，土地被开发商所掌控，则房产开发市场势必缺乏竞争。这样，开发商也就有了随意定价、哄抬房价、捂房惜售等诸多行为的可能。

上述激化社会矛盾、深受诟病的商品房制度已经在很大程度上影响了房地产市场的理性发展，可却能够在相当长的一段时间内得以堂而皇之的延续，不能不说是中国房地产的一大悲哀：政策之漏，何时得补？

作者: 五叶神 时间: 2009-3-29 00:09
标题: re:五十年前100万农奴解放了,今天...
五十年前100万农奴解放了,今天用了十年时间5000万的房奴就产生了。

作者: 临风含笑 时间: 2009-3-29 18:01
标题: re:[QUOTE][b]下面引用由[u]五叶...

下面引用由五叶神发表的内容：

五十年前100万农奴解放了,今天用了十年时间5000万的房奴就产生了。

作者: 鸣翠柳 时间: 2009-3-30 09:35
标题: re:[QUOTE][b]下面引用由[u]五叶...

下面引用由五叶神发表的内容：

五十年前100万农奴解放了,今天用了十年时间5000万的房奴就产生了。

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