关于不动产登记和房产税 -

标题: 关于不动产登记和房产税 [打印本页]

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:39
标题: 关于不动产登记和房产税
专家：不动产统一登记与房产税征收无直接关系
2014-08-16 02:22:56
登记管理统一部门
登记管理统一部门

　　国家到县实时共享

　　本应于今年6月底前出台的不动产登记条例，昨天终于“浮出水面”。国务院法制办昨天公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见。按照规定，我国将建立统一的不动产登记信息管理基础平台，纳入统一管理，确保从国家到省市县四级登记实时共享。此外，《征求意见稿》还要求，确保公安、税务、工商、审计等部门，要与登记实现信息互通共享，并保证权利人、相关利害关系人可依法查询。

　　06—07版采写京华时报记者

　　孙乾王硕综合新华社京华时报制图杨佳宁

　　不动产统一登记制度进程

　　2007年3月16日

　　十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。

　　2010年下半年

　　住建部提出要对40个重点城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控。

　　2013年2月

　　住建部相关负责人公开表示，40个城市的住房信息联网已经完成。

　　2013年3月28日

　　国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。其中规定，2014年需要完成包括出台并实施不动产统一登记制度在内的共28项任务。

　　2014年3月

　　国土资源部提出:不动产登记公开与否尊重公众意愿，登记的信息是否会向社会公开会尊重公众的意愿，不愿意公开就不公开，但登记后有利于保护个人产权。

　　2014年4月23日

　　国土资源部公布了不动产登记的时间表，称2014年建立统一登记的基础性制度，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行。

　　2014年8月15日

　　国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构信息纳入统一基础平台，实现信息实时共享。

　　制度焦点

　　1

　　不动产登记统一部门管

　　据了解，目前，我国在执行不动产登记的部门至少有6个。城市房屋所有权登记，由住建部门负责；集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记，由国土资源部门负责；耕地、草地、林地、水面、海域等登记权、经营权、使用权，则分别由农业、林业、渔业和海洋等部门负责。

　　但按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合土地登记职责的要求，《征求意见稿》明确，由国土资源部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

　　2

　　公安等部门可共享资料

　　《征求意见稿》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　《征求意见稿》要求，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　3

　　利害关系人可查询信息

　　《征求意见稿》强调，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

　　按规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

　　《征求意见稿》在赋予相关人依法查询不动产资料的权利的同时，还规定，查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。

　　4

　　统一登记簿标明4项目

　　《征求意见稿》明确，该不动产登记簿将按国土部规定设立统一的登记簿，不动产登记簿将作为惟一、合法的介质形式。同时明确登记簿可以采用纸质介质，也可以采用电子介质。

　　登记簿上应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。

　　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

　　5

　　宅基地纳入不动产登记

　　《征求意见稿》明确，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

　　《征求意见稿》规定了10类不动产权属纳入登记，包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等，依照本条例的规定办理登记。

　　此外，由于此前相关登记属于不同部门，为妥善处理好不动产统一登记过程中新证和老证之间的关系，《征求意见稿》特别强调，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效。

　　6

　　渎职致损失担赔偿责任

　　《征求意见稿》规定，不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；有违法所得的，没收违法所得；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　同时，登记机构、信息共享单位及其工作人员、查询单位和个人，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　制度六问

　　1

　　为什么要统一不动产登记？

　　部门寻租创收空间或打破

　　长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。不动产登记数据分散、“九头治土”、行政成本高之声不绝于耳。例如，要查阅某工厂是否已抵押，需到土地管理部门了解土地是否已抵押，到房管部门查阅房屋是否已抵押—现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便，也给不动产交易带来安全隐患。

　　中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，还有一些地方、部门私设程序，不仅增加当事人的负担，而且存在寻租空间，利用程序来“创收”。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。

　　2

　　城乡不动产统一登记有何意义？

　　集体土地流转难或得解决

　　“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜说。随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。

　　社科院农村发展研究

　　所宏观室主任党国英表示，我国城乡间土地权属不一样，城市土地属国有，农村土地属集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，是制度的出发点。

　　3

　　不动产登记对楼市有无影响？

　　对市场影响目前还未可知

　　北京房协秘书长陈志表示，不动产登记是房地产制度建设中的长效机制，和房地产短期的调控是不一样的。

　　陈志指出，调控是一个短期的行为，在市场过热时，紧一紧，市场过冷时，松一松，目的是让经济的运行平稳，不大起大落。不动产登记是我国经济运行的基本的制度保障，与楼市调控不在一个范畴。

　　他还表示，不动产登记主观上也并不是以调控楼市为目的的。作为制度建设，十八届三中全会后，中央的一系列动作都是在推进制度建设、法制建设。不动产登记可能带来的市场结果是什么，目前还看不到。

　　4

　　什么人算得上利害关系人？

　　相关部门应明确具体操作

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，理论上最主要的利害关系人主要包括两类：亲属关系，比如夫妻间、赡养抚养的父母子女间；债权关系。但是否所有的亲属都可以查？在什么情况下可以允许查询？债权关系是到什么程度的债权可以查？这些问题还需要进一步明确，否则无法操作。

　　此外，楼建波解释称，有关权利人、利害关系人的说法，用的还是物权法的规定，而征求意见稿相对进步的地方在于明确了查询不得用于其他目的，不得向社会透露，这些规定比较好地处理了查询和隐私保护的问题，这在现行物权法里是没有的。

　　5

　　不动产登记对反腐有无作用？

　　旨在保交易安全无关反腐

　　孙宪忠认为，不动产统一登记主要是为不动产交易提供法律依据，也是基于市场经济的需求，防范交易风险，保证交易的安全，和反腐败没有必然联系。他解释，保护不动产登记制度与官员的财产申报是两回事，官员应该采取怎样的方式公布自己的财产，是廉政立法方面的内容。

　　官员将自己的房子登记在其他人或者亲属名下也是法律允许的，不动产登记本身不可能发挥阳光法案、反腐的作用。另外，官员腐败也可能反映在银行资金、黄金等动产上，如果说是为了反腐，连其银行账户等其他动产信息也都可以被调查，所以说不动产登记与反腐不是直接对应的关系。

　　6

　　不动产登记是为征房产税铺路？

　　是征税基础但无直接关系

　　此前，有消息称，不动产登记制度是房产税开征的一个前提条件。但昨天公布的《征求意见稿》中，并未出现与房产税有关的内容。

　　孙宪忠也表示，不动产统一登记与房产税的征收没有直接的关系。

　　孙宪忠进一步解释，比如一个人有10套房屋，但是登记在不同人的名下，对其征收高税是不可能的，因为征收的对象只能是登记簿上的登记人。

　　陈志则认为，不动产登记是房产税征收的基础，因为如果要征收房产税，要弄清楚向谁征收，怎么征收，谁家征得多，谁家征得少，所以首先是要摸清家底。

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:43
虽然是8月份的旧新闻，但是既然已经面相社会征求意见了，那么离房产税出台就不远了。可以肯定的是，一人有多套的，肯定会被收税。
国家开支逐年攀升，地方政府债务庞大，房产税可以增加相当大的财政收入。
把猪养肥了，就该杀了吃了

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:46
房产税不是不动产登记的唯一目的，但肯定是其中之一！
不动产登记，就可以为集体土地，自有土地入市流转创造条件，为城镇化破题

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:49
那些有几套房的人，此时不卖，更待何时？
房子不像日用品，不是你想卖就立刻有买主的，
有的二手房价格加上过户费用等乱七八糟的费用，超过了新房，谁还买二手的？

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:56
这就是为什么最近一下子涌出来很多卖房信息的原因。随着不动产登记条例发布实施，卖房的人会更多

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-27 11:57
不同的人对不动产登记有不同的解读
还有媒体分析不动产登记是为了反腐
应该说反腐也是其中之一

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-29 10:39
商铺未来风险更大

2001年，武汉电视台在鲁巷广场做节目，邀请我们参加。当时鲁巷广场四楼整层楼上就没有几个人。这是2001年鲁巷给我的印象。

要把这个问题说清楚，大致要讲一下武汉城市的扩张。在最初，也就是2001年前后，鲁巷是洪山区和东湖高新区中心城区的边界。也就是在此以外的地方，看上去像农村，鲁巷那里还像城市。

东湖高新技术开发区，最初是从科技一条街发展起来的。那地方在广埠屯，就是华中师范大学北门口。所谓的科技一条街，就是从80年代中后期卖组装电脑起家，现在那一带有好几个电脑城，这是科技一条街起家的家底儿。那里离鲁巷并不太远，公汽大概也就四五站路。

东湖高新技术开发区，后来发展成为中国光谷，是我国为数不多的国家级高新技术开发区，也是武汉市未来的希望之所在。

2011年，有个周末，一位朋友带我去鲁巷那儿吃了一餐饭，记不清那家吃饭地地方叫什么名字，反正那里在鲁巷广场靠东三五百米的地方，2001年的时候，那里看上去应该还像农村。可2011年那个周末，给我的印象太深了，那里真的是摩肩接踵，说人挤人，一点儿也不夸张。

我当时的印象就是，那里比武商还热闹。

武商即武汉商场，在汉口解放大道，从80年代起就是武汉最繁华的地方，可2011年我的感受是，武汉最繁华之地并不是武商，而是光谷鲁巷。武商的繁华，尽管还是繁华，但已经退居其次，已经快要落幕了。

这是我前10年的真切感受，城市的商业中心在转移，武商被超越，鲁巷从默默无名鸟不生蛋到现在如此周末都插不进脚，变化如此迅捷。

而武汉市的重心也在迅速东移，光谷今后会成为武汉市最大的希望之所在，增长最快的城区，财富会迅速地在光谷里产生，扩张，壮大。

当然这个并不是我要说的重点，我想说的重点，是与鲁巷相关的商铺。

这些时我几乎每天都要接到几个电话，是鲁巷那边打来的，卖商铺，他们说他们那里有商铺可卖，希望我投资。钱不多，7万5起，有的说是8万起，面积十五六平米，好像应该是五楼的，反正记不清了。开始的时候，我接下电话，礼貌地了解一下，告诉他们我不买，说声抱歉就算了。可是这电话一个接一个，分别是不同的人打来的。还说如果不租给别人，可以租给他们公司，他们公司保证大家的收益，年收益率百分之八九。我不好多解释。前些年我一朋友做股市贷款，他告诉我年收益率13%，想让我给他放款子，我都没答应，现在9%的年收益率，谁有兴趣呀是吧。后来电话太多了，我就烦了。问他们，你们这每天几个电话打给我要我买商铺，这是干吗呢？不是早就说过不买了吗？你们还老打？他们说他们是不同公司的人打的，可能那里的商铺给了好些公司销售，结果这些不同的公司就拼命地打电话推销商铺了。

我的疑问就是，鲁巷那么繁华之地，周末脚都插不进去的地方，怎么还有商铺卖不出去，这一天到晚要打电话销售的，而且一打就一两个月。这说明了什么，第一，房地产销售可能有难度。第二，那个项目可能位置或规划的确有问题。第三，即使是像鲁巷和光谷那么有希望的地方，商铺也有可能没有未来。这第三，才是我要说的重点。

2013年，我曾经有文章说到过这些，商铺的未来，存在极大的风险。主要原因不是别的，而是前十几年时间，中国诞生了太多的商铺，供应至少增长了10倍以上，可是需求呢？市场需求增长了多少，特别是消费市场的需求。如果考虑到网店的高速扩张，这几年投资中国商铺的资金，未来并不会产生很好的收益。在我看来，房地产未来风险最大的几块，一是商铺（周边没有人流或稳定住户的商铺，极度不看好）。二是住房。三是写字楼。

投资商铺的黄金期，早已经过了。据说，前些年王健林和马云打了一个赌，赌商业地产在中国的未来。对于这个，我们不感兴趣。现在提到这点，只是因为从大的趋势上，我们总体上并不看好商业地产（少数项目除外）。对于个人投资者，投资商业地产，最好慎之又慎。

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-29 10:41
从身边的变化看世界财富运转规律

这篇文章的题目，应该再加几个字，变成《从身边的变化看世界财富运转规律和辩证法，思考哲学的胜利》，因太长，就这么着吧。

凑合着看，也成。

现在的中学生不学习辩证法，我觉得是他们思维的缺失。大学生恐怕认真学哲学的也不多，这个也会容易造成他们思维的缺陷。

1995年，我在武汉长江大桥上往东南方向看，看东湖公园那边，只有两栋高楼，一栋是省电力的，一栋是黄鹂路的。到2003年，那一块增加了一些高楼，但加起来也就十几栋。省电力两栋，黄鹂路有七八栋，湖北日报两栋，东湖一号有几栋。而到现在，如果你站在长江大桥上向东边方向看去，恐怕根本就看不到原来的那两栋高楼了。因为整个武昌区，从大桥向东边看去，不知道起了多少栋高楼。

2000年前，在我现在所在的地方，差不多还是农村。2003年时，周边高楼并没有几座，也就三五栋吧。现在呢，仅就今年这几个月，我周边的高楼就起了十几栋，全是二三十层三四十层的。向稍远处一望，周边方圆几公里内，大概能数出上百栋的高楼。

这十几年间，中国城市的资金感觉好像都在房产里了。

如果我们走在马路上，随便走走，可以看到到处都是高楼大厦。这一方面说明城市的确现代化了，另一方面说明，这些年来，钱都涌进房地产。

而之所以楼越建越高，是因为地越来越贵。政府从房地产里靠卖地挣了越来越多的钱，开发商的成本越来越高，为了摊薄成本，也为了在有限的土地上卖出更多的销售收入（对国家就是GDP），楼就只能越建越高了。

那么，钱都涌向房地产了，为什么中国经济却向下行了呢？

这么一问，安民告诉大家，因为后续资金增速不够。先是后续资金增速不够，最后一定会变成后续资金不够。

所谓后续资金增速不够，并不是说后续资金比前面的资金少。比如今年，进入房地产的资金仍然比去年多，今年前8个月房地产投资增速仍然超过13%，可是这个增速相比于以前，是很低的了。非正常情况下，房地产投资最高月增速达到121.74%，正常情况下的最高月增速达到39.03%，可现在只有13.2%，8月份的数据甚至更低，大约只占到高峰期的三分之一甚至还不到。

后续资金不够，则是指后续资金不能支撑开发，出现资金的问题。其实现在很多地方早已经出现资金链的问题了。资金增速不够，到最后一定会演变成资金不够。

也就是，房地产的头部，已经开始显现了。房地产整个行业从1998年取消福利分房开始，到现在走过了16年，高速发展了16年。现在它就是极盛时期。

按照中国的哲学和西方的辩证法，盛极而衰，这个行业进入头部调整期，是很正常的事情了。

如何判断房地产盛极而衰呢？

第一个标准，投资的天花板。第二个标准，全国投资的回报率。第三个标准，刷鞋子的都在谈房子买房子。第四个标准，投资增速的大幅回落，本身就说明了问题，说明这个行业投资增速从高速在迅速下滑到低速，因为资金难以为继。这个难以为继，既有银行的开发贷难以为继，也有老百姓买房的资金再难以按照以前的高速增长了。典型的如2013年，年初月销售增速达到78.8%，到年底，全年增速才26.3%，低于1998年后的平均值，29.03%。这是很典型的现象。11月份，前11个月还有30.7%的增长，到12月份，全年销售增速就下跌到了26.3%。这个还不能说明问题吗？

资金难以为继，因此房地产行业现在正处于盛极而衰的过程之中。

中国前些年的GDP，很大程度上是靠房地产支撑的，当然还有其他投资。关于投资，我们前面有很多的论述，特别是政府的资金，政府荷包里没钱了，因此投资增速必然下降，在此情况下，经济增速必然下降，然后就是宏观经济增速和房地产投资相互影响，至最后我们想不到的结果。

前十余年间，钱在向房地产里涌，导致了房地产行业的高潮和它的盛极而衰。而我们说过，现在正处于盛极向下转折才过不久了的点。因此，对房地产而言，现在指望这个行业大幅度兴盛，指望这个行业再次成为高增长行业，指望房价再度大幅增长，显然是很幼稚的想法，典型的不明白大势。这种想法最大的问题就是，他们不懂哲学。物极必反，这是哲学规律，中国哲学几千年前就揭示了这个规律的。

当然，现在还有很多人在论证房地产业没有问题，房价未来必然再涨，现在是买入房地产的好时机。他们之所以这样说，是因为他们仅仅从数据，从眼前的房地产供需数据出发来谈问题，他们只看到了眼前，而没有看到整个房地产的大局，而我们看到了房地产16年来的发展，和中国投资高速增长不可持续的大局，还看到了房地产里面的利益链条，最为重要的是，我们看到了房地产盛极的根本——资金推动到极致以及地方政府、房地产商、高利贷者、银行、房地产基金、信托、炒房者和国外炒家、种房者他们的利益已经达到了极致，已经高得不可能再高了，在此情况下，市场只能收缩，价格只能下跌，盛极而衰的结果就是，房价只能做头。

那些预测房价处于短期底部的人，他们错就错在只看到手电筒外三五米或者三五十米的地方，而我们看到了整个社会的资金运动大局。这个大局就是，今后10年，中国社会的资金必然从房地产转向新兴产业。谁在今后10年中抢占了新兴产业战略的制高点，谁就搭上了中国财富高速增长的火车，成为一个时代的幸运儿。这个规律，正是盛极而衰的体现。因为你的资金如果现在配置到房地产里去，要它增长一倍是难上加难，可是如果配置到新兴行业的龙头企业，只要找一个相对的低点进去，要它增长10倍，也是不难。

因为这是哲学的胜利。兴和衰，不同行业，不同企业，不同投资者，不同命运。中国社会的大势，国家的大势，行业的大势，都在这里上演，都需要我们做出判断。这一剧本正在我们身边展开。未来它必然将对我们揭晓其中的答案。

想想2003年的马云，2003年的阿里巴巴吧。想想2024年的时候，我们回头看2013年自己的投资，看看自己当初是买房地产对，而是买其他新兴战略行业的投资对。这个问题，需要面对。它考验着我们的战略眼光，而不是眼前那一点斤斤计较的蝇头小利。

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-29 10:42
以上观点来自安民老师！

作者: 谁与争锋 时间: 2014-9-29 10:43
以上观点来自安民老师！

欢迎光临 (http://www.yawbbs.com/)