[推荐]我国不同收入阶层的房价收入比情况

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内容摘要：
　　近期，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比的事又闹得沸沸扬扬。实际上，为了衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，近年来，房价收入比这一综合指标被社会各界广泛采用。这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。
　　改革开放三十年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹，尤其是自2003年以来，连续五年保持持两位数的增幅。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，2006年达12%，2007年达17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但是从近几年开始，房价收入比开始持续上涨。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比的情况。
　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准
　　1、房价收入比的计算公式
　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。
　　房价收入比
图为房价收入比计算公式
　　二、近些年全国及10大典型城市房价收入比演变情况
　　1、1996-2008年全国房价收入比情况
　　改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平米增加到2008年底的29.1平米(预估)，2008年比1996年的17平米，增加了71%。
　　随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003之后，我国商品住宅(包含经济适用房)价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。
　　与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996-2008年全国的房价收入比情况(见图1)。
图1 全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站
　　从上图可以看出：1997-2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。
　　2、10大典型城市房价收入比情况
　　我们从全国选出10大典型城市，进行了相关比较性研究。
　　房价收入比的地区分布不均衡，以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上。排名第一的厦门2008年房价收入比达到14.08，排名第二的北京2008年达到13.54，排名第三的深圳2007年达到13.15，排名第四的广州2007年达到12.09，排名第五的上海2007年达到11.25，排名第六的杭州2007年达到10.33。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比都不超过7，低于全国总体水平。许多城市2008年出现了房价收入比下降的现象，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳等城市。2008年这些城市人均可支配收入依然快速上涨，但房价趋于稳定，于是房价收入比有所回落。
　　另外，我们还分析了10大城市近几年房价收入比的演变情况，结果表明：各城市房价收入比2001-2007年间明显上升，北京的房价收入比由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；杭州由3.51增加为9.86；厦门由5.41增加为13.22；武汉由5.14增加为8.89；重庆由3.07增加为5.15；天津由4.41增加为9.34。其中，沈阳的房价收入比走势比较特殊，是因为前几年城镇居民人均可支配收入较低，近两年收入增幅很高，超过房价增幅。
　　3、重要结论
　　经过上述分析和比较，可以得出以下结论：
　　第一，我国总体的房价收入与国际平均水平相当。从1996-2008年的情况来看，我国的房价收入比在5.5-7.5的区间波动，其中最低的1996年为5.64，最高的2007年为7.44。总体水平高于发达国家的3-6倍，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数，相当的接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，2009年有望继续回落。
　　第二，近些年全国和10大典型城市的房价收入比呈上升趋势。虽然近些年城镇居民收入明显提高，但全国和10大典型城市2001年至2008年间房价收入比仍逐年上升。在城镇人均住宅建筑面积每年稳速提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是房价上涨，尤其是。
　　第三，我国房价收入比地区分布非常不均衡。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、广州和深圳等，房价收入比最高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。
　　第四，全国及多数重点城市的房价泡沫正在逐步挤出。2008年全国、上海、武汉、重庆、深圳、杭州的房价收入比，在城镇居民人均住宅建筑面积上升的情况下，仍然出现下降趋势。可以推断出，是房价相对居民收入水平增速的下降，造成了房价收入比的下降，从而可以得出结论：我国房价泡沫正在逐步挤出，势头良好。2008年全国房价收入比已降至2004年水平，估计2009年将降到1997-2003年间6.2左右的合理均值。
　三、不同收入阶层的房价收入比情况
　　上述的结论是，目前全国房价收入比并不高，但问题在于我国城镇居民的收入差距很大，而且近些年呈持续拉大的趋势。因此，有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。
图3 全国不同收入阶层房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站
　　由图3可知，我国的房价收入比在不同的收入阶层之间的分布极不均衡。在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍。综而言之，我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。对于高收入阶层来说，购房的支付能力很强，4倍左右的房价收入比相当于发达国家水平，购房压力很小。对于低收入阶层来说，20倍以上的房价收入已达到非常高的程度，基本上不具备购买商品住宅的能力。
　　四、经济适用房对房价收入比的影响
　　前面叙述的几个问题中，我们统计房价收入比时所使用房价，包括了经济适用房在内的所有一手商品住宅的价格。众所周知，经济适用房的价格相对纯商品住宅来说，一般低40-50%，而且价格波动比纯商品住宅小。因此，我们有必要比较包括经济适用房的商品住宅和不包括经济适用房的纯商品住宅两种情况下的房价收入比，来获得更有价值的分析结果。
图5 1997至2006年商品住宅及纯商品住宅的房价收入比 数据来源：国家统计局网站
　　从两种房价收入比的比较来看，纯商品住宅的房价收入比稍高于商品住宅。在全国范围内，其中差距最大的2000年纯商品住宅的房价收入比商品住宅房价收入比高了0.71，差距最小的2006年也达到了0.21。
图6 2008年5大典型城市的全部住宅及纯商品住宅房价收入比 数据来源：各地统计局
　　从5大典型城市的比较来看，两种房价收入比的差距更为明显。上海2008年纯商品住宅的房价收入比高出6.58(上海前几年没有经济适用房，但配套房占比高达三成左右，剔除配套因素后，变化较大)，若按此种算法，则上海成为全国房价收入比最高的城市。另外，北京高出1.45，天津高出2.04，广州高出1.15，西安高出0.72。由此可见，国家统计中常常忽略的低价经济适用房因素，造成了对房价收入比的低估。
　　五、我国大陆地区同香港和台湾地区之间的比较
　　由于国情的巨大差异，欧美国家的房价收入比跟我国的可比性较差，但分析一下台湾和香港地区的房价收入，能对我国大陆地区起到参考和借鉴作用。
　　1、大陆地区和台湾地区房价收入比的比较
　　1987年之前，台湾房价收入比一直维持在4左右，非常合理。之后，房价快速上涨，房价收入比亦激增，在房价高峰期的1989、1990年，台湾房价收入比为10左右。其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，近十多年来一直在6上下
　　与台湾相比，大陆的房价收入比略高，相应的可以认为，我国的房价水平相对于居民的收入水平稍高，存在小幅的下调空间。从2008年房价收入比下降的趋势可以看出，我国的城市住宅价格正在向更加合理的方向运行。
　　2、大陆地区和香港地区房价收入比的比较
　　香港土地面积较小，人口较多，属城邦经济，房价比较高。香港的房价收入比更适合于类比北京、上海、深圳等一线城市。香港地区房价收入比在1996-2008年间平均值约为10.4，对于香港这一国际大都市，基本上可以认为是合理水平。1996-1997年香港房价飙升，1997年第三季度冲到了顶峰，房价收入比也达到了18的历史高位。随后受亚洲金融危机冲击，房价一路下降，至2003年房价已累计下跌近七成，房价收入比亦同步下调，2003年跌至5.9的历史低位。2004年后房价持续回升，房价收入比亦回升，但无论房价还是房价收入比，都未能回到2007年的高点。
　　就我国一线城市纯商品住宅的房价收入比看，2007-2008年保持在15左右的水平，明显高于香港的合理均值，上海甚至高达17.2，接近2007年香港房价泡沫前的水平。因此，目前中央政府认为部分城市房价偏高很正当，北京、上海、
　　深圳等地方政府领导认为自己城市房价偏高，亦属正常。北京、上海、广州、深圳这四个一线城市和厦门、杭州，这6个城市的房价收入比偏高，房价应该合理回落。