[转帖]小心门面转让陷阱

军长

上周，一朋友非要我陪她到环城东路一门面处看门面。她说希望我看看地段如何、转让费贵不贵、租金是否合适。
见到转让者，得知门面55平米，转让费25万，年租金15万。转让费一次付清，租金一年一付，先付后用。
我听完介绍后转身拉着那个朋友的手走了。朋友问我：怎么不谈谈就走？
我问：你为什么想要接这个门面？
她说：我想接下来做彩妆。
我说：你为什么想做彩妆生意？
她说：要挣钱撒。
我说：这个转让费和租金，你知道做什么才可以挣钱吗？
她说：什么？
我说：只有三种生意可以。一是卖白粉，二是卖军火，三是卖人。但是这三种生意恰恰又不需要这样的街边店！
说到这，我想谈谈我的观点，在经济不景气、失业率大幅度上升的今天，我想对那些想自己创业的朋友提个醒：小心门面转让陷阱！
做生意是为了挣钱，不是赌气。所以，我们选择门面，特别是选择从别人手里转让过来的门面时，一定要多计算：盘下这个门面，你每月的经营成本是多少？收入有多少？毛利有多少？能否挣钱！
一要小心门面转让费得陷阱。什么是门面转让费？门面转让费如何计算合理？门面装修了，经营了一段时间，便有了装修残值和商誉等无形价值，所以会有门面转让费。所以，一个门面的转让费，合理的计算公式=装修残值+商誉等无形价值。残值很好算。无形价值其实包括商誉、经商氛围等。对一个经营状况较好的门面讲，肯定有无形价值。对一个要转让的门面讲，99%的门面转让是因为业主经营不下去了、要拆迁了、周围的商业氛围不适合他原有的经营品类了。因此，基本上要转让的门面你可以忽略无形价值。那么转让费就等于装修残值。一平米最多几百元而已。如果转让费高了，你每月的转让费分摊会大大增加你的经营成本，大大降低你盈利的可能性。以环城东路那个门面计算，转让费25万，重新装修至少5万。按5年经营期，每年分摊6万，每月要将近5000元，不是一笔小数目哦！
二要小心租金陷阱。衡量商铺的租金高低的唯一标准，是人流。你不要管他购买时的价格，也不要管业主给你讲隔壁左右的租金价格。一般来说，租金与店铺营业收入的比例应该在10%-25%之间。具体要看毛利。毛利在50%以上的门店，租金可以占到销售的25%左右，超过30%你就很难挣钱。毛利50%以下的，租金不能超过20%。所以一般商场的柜台租金扣点在20-30%之间。销售收入的估算很简单：店面经过人流*10%=可能进店人流，再*10%=可能购买人流，再乘以客单价，你就可以估算出收入了。这个人流，你必须有连续一周以上的观察。以环城东路那个门面计算。他早上9点到晚上9点的人流日均约730人左右，780*10%*10%=8人。彩妆客单价按照100元计算，一天收入800，一个月2.4万，租金要占到60%，肯定亏死。
其实我觉得宜昌目前的商铺转让费已经高的离谱了，租金也水分太重了。理由是：
一、今后三年宜昌商铺面积将大幅度增长。步行街和CBD商铺已经陆续面市，万达的CBD门面3-5年也要面市。这些商铺全部面市，宜昌中心区的的商铺面积可能会增加一倍以上；
二、消费增长不乐观。这次经济危机，今年很难见底，经济复苏至少三年以上。宜昌的生活消费五年内不可能翻番；
三、商业竞争日趋激烈。大家这几年应该可以看到商战的硝烟已经开始弥漫。超市沃尔玛要来了，家电该来的来的差不多了。银泰等大鳄也会到宜昌来分百货的一杯羹。蛋糕就这么大，但吃蛋糕的人却越来越多！
四、业主计算租金的公式不对。业主一般会根据当时商铺的售价，再按8-10%的收益率来计算租金。但是，这几年来房地产泡沫严重，房价虚高，今后3-5年房价处于下降通道之中。现在的房价已经大大偏离了价值轨道，以此为依据计算的租金当然也太高了！
五、经验判断。大家看看，西陵一路的门面，外行看上去很红火，但除了国有企业那几个门面因为租金低经营比较稳定之外，其他的门面那个不是一到二年就会转让一次？王子鞋城旁边那个门面四年前卖女装，三年前卖袋鼠，二年前是巴厘岛，现在是什么？忘了，基本一年换个老板。靠珍珠路转角那个门面，四年前也是女装，三年前是卡宾，二年前是运动装，去年卖童装什么的，去年底就开始转让，不过好像半年没有转出去。大家想一想：为什么一年换个老板？挣钱了他会转吗？
创业者切记：做生意是为了挣钱，可不要头脑发热，自己没挣到钱，却被别人挣了钱！