[讨论]房价究竟还要调整多久

五叶神

[B]房价究竟还要调整多久[/B]

必须正视的现实是，即使各地房价已纷纷调整，但依然超出社会的正常承受能力。2009年摆在楼市面前的首要任务，依然是“挤泡沫”。

房地产业曾经是国民经济的重要支柱，而今，它应该是保持经济平稳健康的支柱。要提振内需、重振经济，房地产依然可以起关键作用；而关键中的关键，则是房价能否顺利挤干泡沫。不如此，经济无法回暖，楼市也无法回暖。

现在的悬念是：房价究竟还要调整多久？在此过程中，政府、开发商、购房者、金融机构等，各自应该扮演何种角色？　

[B]2009年房价步入快速下跌轨道[/B]

[B]时寒冰，上海证券报评论版主编[/B]

房地产业坐享暴利的时代，正因为十多年来的过度透支而终结——这一终结将是突然而彻底的，外力难以改变这一趋势。2009年，房价将步入快速下跌的轨道，任何试图阻止这一趋势的努力最终都将以失败而告终。

[B]高房价与实际购买力严重脱节[/B]

要研究2009年楼市的趋势，首先要看供应与需求（购买力），这两点是判断未来房价涨跌的最重要、最本质、最核心的因素。

如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况的内环境进行综合评估，就会发现，2009年的楼市，供应与需求是严重脱节的，而房价与购买力又是严重脱节的。也就是说，房价已经成为无源之水、无本之木。

需求和购买力决定房价走势。过去，富人的住房消费、投机性购房，掩饰了中国楼市的一个非常可怖的危险，那就是建立在民穷基础上的内需不足，以及中等收入阶层的大幅缩水。

曾有开发商说，他们是为富人建房。这种定位在过去或许还能维持，但是，随着中国的财富分配结构发生变化，依然固执地坚守这一错误的理念，只会走入死胡同。因为，作为购房主体，中等收入群体才是住房的最大需求者，他们的购买力是决定房价走势的关键，而中国的中产阶层迟迟不能形成，始于2007年的这波股市大跌，又让原本有限的中产阶层损失惨重，很多人因此重新退回到低收入阶层。

如果没有中产阶级作为依托，中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头，当王石提出“拐点论”，并断然掉头的时候，几乎所有的开发商都在嘲笑他，一如当年巴菲特抛掉中石油引发的嘲弄，最终，嘲弄者被置于被动地位。中国房价以萧条验证了王石作为商人的英明。

在任何行业，前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑，中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产的透支，已经达到了极限，现在是为过度透支接受市场报复的时候。

当房价过高的时候，高房价与人们的收入严重背离，就会出现供大于求的现象——相对于购买力而言。加之供应本身的不断膨胀，房价的下跌在所难免。

以北京的房价为例。笔者此前曾经撰文指出：由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅将陆续面市，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，2008年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显。

笔者的这一估算最近得到了验证。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至12月15日，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套。对此，多位业内人士作出了这样的判断：“2005～2006年，上海是楼市调控重灾区；2007年，深圳是楼市调控的重灾区；而从目前的统计数据来看，2008年北京将板上钉钉地成为楼市这轮调控中下调最厉害的重灾区。”

受次贷危机影响，许多企业倒闭，人们的整体收入水平下降，而全国许多地方的房价并未出现像样调整，这样，导致房价偏离民众的实际购买力越来越远，商品房空置面积日益严重。2008年11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出：“按目前这种销售量下滑速度，2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿～2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的数据显示，截至2008年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。

高房价对中国购买能力的透支，已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是唯一的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势，试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。

[B]支撑房价上涨的重要因素正在悄然变化[/B]

高房价之下的供大于求现象，仅仅是构成中国房价2009年快速下跌的一个重要因素，除此之外，一系列因素决定着，2009年的房价将以下跌为主基调。

其一，次贷危机。次贷危机对中国房价的影响是双重的。一方面，次贷危机导致的出口额下滑和利润下降，使得民众的出口收入下降，削弱了国内民众的购买力。另一方面，次贷危机的影响，削弱了海外投资客对中国房产的购买需求。实际上，随着次贷危机的恶化，诸如美国这样的发达国家的房价，下跌幅度较深，比中国北京、上海的房价还便宜，更具有长期投资价值。这意味着，中国房价在2009年将因国内、国外购买力的双双下降而陷于低迷。

其二，人口红利正在快速消失。人口红利是推动中国房价上涨的一个重要因素。从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，“80后”独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。

其三，过重的泡沫依然难以维持，2009年可能全线破灭。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比，在一线城市普遍在20倍以上。因此，2008年9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告称，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。在目前受次贷危机影响，许多行业降薪的情况下，中国楼市的泡沫可能在2009年全线破灭，其结果必然是房价的加速下跌！

当这些能够影响房价走势的因素全部指向下跌，人为的力量能阻止吗？我认为不能。所谓识时务者为俊杰，开发商和地方政府应该理性面对这一现实，早日作出正确选择。对于民众而言，持币观望，一定能够买到比现在要便宜的住房。　

[B]2009年或成房市谷底[/B]

[B]刘玉录，天津市房地产经济学会副秘书长[/B]

房价是当前楼市的中枢神经，价格水平在长期取决于成本，在短期决定于需求。目前，中国房地产市场上的价格除了供求关系的基本决定外，还要考虑现实存在的对价格发生重要影响作用的几个因素。

第一，目前的买方市场态势决定了需求引导价格的机制。在这种情况下，新开盘项目的高位定价或偏离置业者期望价位的价格策略必然影响销售。国家政策导向强化了买方价格预期，国办231号文件明确指出，房地产开发企业以合理的价格促进商品房销售，这实际上在告诫企业正确理解政策预期，无异于督促开发商积极降价，以刺激居民买房。

第二，房价的理性调整还取决于开发商能“扛”多久。2008年预计商品房空置面积同比增长约13%，按季度计算房地产公司存货上升呈加速趋势，企业资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大，资金链绷紧。2008年预计全国房地产开发实现投资2.89万亿元，期内商品房销售回款约2.103万亿元，年末企业资金总缺口7870亿元。

第三，保障性住房建设比例扩大对房价水平产生影响。未来三年9000亿政策性住房投资安排，以乘数2计大约可以形成18000亿元的效应，每年合6000亿元，相当于2008年房地产实现投资额的21%。同时，国家安排2009年要解决340万户低收入家庭和林垦煤区居民住房约合2.38亿平方米，相当于2008年商品房销售5.35亿平方米的44.48%。这必然要对整体房价水平产生影响。

第四，国民经济景气周期所处阶段框定了房价走向空间。据境内外权威预测，2009年中国经济增长百分比在8或9之间，相对于2008年的9.3%或9.5%肯定是回落了。那么在宏观经济下行周期阶段，房地产市场的逆向回升繁荣是不大可能的。因为作为经济晴雨表的房地产与国民经济向来是“一荣俱荣、一损俱损”，一般来说，不会在经济衰退期出现房价上涨和交易量上升。因为这不符合经济规律，也不符合理论逻辑。

在房地产景气时期，宏观经济只是作为市场分析的既定前提而存在的，人们注重的是物业供求关系的变化，以至于几年间的楼市调控成为“空调”。现在则不同，全球的房地产市场回暖在很大程度上要取决于经济状况以及影响经济的干预政策走向。在一定意义上说，房地产已进入宏观经济时代，从微观的项目到中观的区域市场，都需要经济的普照之光。在我国，由于土地的国家所有特点，房地产市场受政策影响的效应更为直接和显著。

2009年，国内房地产政策导向将延续2008年的指导思想，即在国家扩大内需促进增长的总的宏观政策框架内，坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，发挥房地产业国民经济重要支柱产业作用——可以简要概括为保障民生和拉动经济的二重目标。

随着经济干预和政策调整的深化，房地产政策会显现出越来越具体细化的特征。一是具体化，比如，2008年12月17日国务院提出的3年解决990万户保障性住房，在12月21日的国务院办公厅6条中又具体化为2009年解决340万户，以后两年再解决其余的650万户。二是部门化、地方化，比如国办6条提出开展住房公积金住房建设试点，住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案；同时，地方要按照中央政府的政策要求结合自身情况制定实施细则。三是综合化，本轮政策措施既有推动经济增长的含义，又有在发展中调整结构的用意。房地产业亦不例外，在发挥房地产业促经济增长的同时，也借机着力调整结构、促进合理价格的形成，其中3年保障性住房9000亿元投资、解决990万户的方案，无论从供给总量、改善结构还是平抑房价总水平诸方面都会发生深刻的影响。

“风雨送春归，飞雪迎春到。”在经历2009年房地产市场低谷之后，预计2010年第二季度或下半年，随着宏观经济总体上的回暖，楼市将逐步恢复元气，交易量增加，价格逐渐回升，一个更为健康的房地产市场将会呈现在大家面前。

五叶神

[B]楼市调整被推后[/B]

[B]陶 冬，瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济学家[/B]

2008年颠覆了许多在房地产市场被普遍接受的思维定式：囤地会赚大钱，但原来也可能是死亡陷阱；房价不仅会升，也会跌，甚至大跌；中国的房地产政策竟可以在一夜之间作出180度转变；王石不止是爬山好手，跳楼大减价也在行。

中国的楼市在一年间由狂热转为惶恐，由烈日炎炎变成冰天雪地。政策的打压，终于止住了房价狂飚的步伐，不过接下来的发展却是北京始料不及的。成交量的急跌和融资的困难，使开发商的资金状况迅速恶化。北京奥运会并未激发起买房人的购买激情，接下来的全球金融海啸和内需放缓，更将“金九银十”的销售旺季推向冰点。如果没有外力支持，中国房地产市场面临着崩盘的危机。

这种背景下，中国房地产的政策立场发生了戏剧性的变化。房地产业不仅是经济的重要产业，而且突然成为制止经济全面滑坡的支柱，个人消费和金融安全取决于它，产业链重新启动也少不了它。

2008年10月22日，国务院连出七招，直接刺激挣扎中的楼市，这是共和国历史上针对房地产业最大的一次政策救市。但是七招没有击中楼市的两个关键点——开发商的现金流和购房人的价格预期，因此对市场的实质性帮助有限。

2008年12月17日，北京再出三招，放宽第二套住宅的房贷，并通过减税刺激成交。笔者认为，这次的三招中有半招是有用的，便是“支持合理的融资需求……对有实力有信誉的房企兼并重组提供融资和相关金融服务”。政府在信贷政策上网开一面，对纾缓开发商的资金压力、加速行业整固十分有利。

不过笔者相信，北京最有效的是这十招之外的第十一招，即容忍地方政府拯救本地楼市。地方政府与当地开发商之间有着千丝万缕的利益关联，只要北京不反对、不惩处，相信各地均有意愿和能力推出救市方案，而且创新能力有时令人叹为观止。地方政府或明或暗的发功，应该是稳定中国楼市的关键。

随着信贷尺度的放宽和地方政府的介入，笔者认为开发商现金流危机的最坏时间已经度过，这轮调整中最不确定的因素得以安定。这不代表开发商不会再倒闭，不过它们被收购的可能性大过通过大减价来套现，全国范围内房价大跌的风险已明显下降。

这个新的发展，使得房价与金融资产价格之间的错配变得非常有趣。全国平均房价下跌不到5%，但是开发商的股价平均跌去80%，开发商在海外发行的债券平均有50%的折让（即能够以50元买入100元面值的债券，如果债券到期日开发商并未破产，投资回报将为100%）。造成这种错配的原因有两个：一是投资者对开发商破产的风险仍十分审慎；二是金融海啸造成恐慌性抛售，资产价格被过度低估。

2009年中国房地产市场的形势未必如股价、债价那么有意思。从基本面来看，持续一年的滞销使本来就失衡的供需关系更加失衡。政府推动政策适用房会直接冲击低端商品房。目前商品房空置面积超过1.3亿平方米，可售面积需要起码21个月的时间来消化，两个数字均为历史新高。

在按揭利率优惠、税收优惠和地方政策扶持下，笔者认为2009年的住房销售量会比上一年有所好转，但房价难有大的起色。经济的大环境是通缩重临、收入减少，楼市的基调应该是以整固为主，能够稳住房价已经是最好结果了。

从大局来看，笔者相信中国的房地产市场处在“超级泡沫”中。“泡沫”的含义不言自明，它体现在房价与一般市民的收入差距上，体现在供需的严重失衡上。“超级”指的是中国的一些特殊国情：过度的流动性、封闭的资本项目、强势干预的中央政府和“利益攸关”的地方政府。这些因素使中国房地产市场的周期变化深受政府行为的影响。

目前已看不到北京进一步调整楼市、挤压资产价格泡沫的意欲了。在经济的内忧外患下，政府的注意力全放在已起的火头上。至于定时炸弹的处理，那是以后的事。少了北京的强力打压，多了地方政府的从旁协助，银行又在信贷上“捉放曹”，笔者认为房地产市场的调整时机被推后了。

但是，调整被推后，不代表调整不再发生，因为市场运行有其内在规律，长远看未必以政府意志为转移。只要房价与收入的失衡、供应与需求的失衡一日不除，泡沫仍可能爆掉。

中国的房价不仅与国民的收入水平脱节，不经意间与其他国家之间的比较也变得离谱。上海等地的“顶级阁楼”纷纷爆出了3000万元以上的天价。400万美元可以在美国买一个农庄，在欧洲买一座城堡，在亚洲买一片海滩，真不知那些阁楼（而且只有几十年使用权）乃何方瑰宝。中国的资本项目开放之时，是楼市调整的最后期限。中国的增长实力不容低估，不过请你自忖一下，有钱的话会选农庄、城堡、沙滩，还是那个既无艺术品位也无体贴服务的“顶级阁楼”？[/COLOR]

五叶神

[B]只有房价下调，楼市才能真正回暖[/B]

[B]尹伯成，复旦大学房地产研究中心主任：[/B]

从总体上看，去年上海的房价没有出现大幅下调，原因之一是开发商尤其是一些龙头企业资金压力没有中小房企严峻，但今年情况会有所改变，开发商不降房价的后果可能会导致存货增加，资金压力增加，而资金冻结不循环同样也会增加开发商运作成本，尤其是在经济大环境不好的情况下，开发商会像挤牙膏一样，慢慢降低房价。

上海的房价下调的空间仍然很大，内中环的房价可以再降5%～10%，而外环以外的可降30%。

[B]利好效应尚未释放，市场下行趋势难改[/B]

[B]上海易居房地产研究院：[/B]

虽然中央对于明年经济会在政策方面出台诸多利好措施，但短时间内很难扭转经济下行的大势。同样，我国房地产市场继续在下行通道中，而且诸多数据表明，近几个月下行的速度在加快，比如2008年11月70个大中城市房屋价格环比跌幅，已由10月0.3%扩大至0.5%。目前与房地产有关的最大措施——“9000亿安居工程投资计划”，只是在投资方面强化住房保障，由于经济适用房供应规模较大，反倒会冲击普通商品住宅市场，目前反应敏捷的部分地方政府已开始减小经济适用房的建设规模计划。另外，任何调控政策的效果显现都有明显的滞后期，房地产方面已经出台和将要出台的利好政策，预期在2009年内效果难以明显释放，因此无法改变市场下行的大趋势。

[B]价格合理，即可供求两旺[/B]

[B]中国指数研究院：[/B]
供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

[B]危机让我们回到原点[/B]

[B]王石，深圳万科股份有限公司董事长[/B]

对于房地产来讲，虽然现在整体形势有问题，但是我觉得眼前恰恰是房地产整体升级的最好时期。因为过去两年数量增长太快，什么样的房子都好卖，真正关心客户居住环境的很少。现在我们又回到了原点，就是使你的产品更适应客户，如何让客户更满意。

所以，市场好的时候你要想象市场不好，整个市场不好的时候，你却要乐观一些。

[B]比2008年更差[/B]

[B]潘石屹，SOHO中国董事长兼联席总裁[/B]

尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅， 2009 年和2010年压力都很大。政府要在未来两年内建700万套的保障性住房，这是一个天文数字。1997年香港回归后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们的保障性住宅政策，两年之后，房价就跌了50%。