[讨论]涨12年疯狂2年崩溃4年 地产回暖尚早

五叶神

　　　　　　[B]涨12年疯狂2年崩溃4年 地产回暖尚早[/B]


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　　最近，券商似乎又开始为地产商发言了。在“楼市小阳春”鼓舞下，寻找信贷增长的支撑，竭力想证明楼市调整即将结束。
　　然而，不但其论据站不住脚，“楼市小阳春”本身也有注水嫌疑。审计署日前公告称，由于银行把关不严，部分信贷资金未能注入实体经济。持续跟踪信贷流向的学者指出，不排除它们进入了楼市，且时间与“楼市小阳春”相合。
　　标普、穆迪均对中国房地产业展望负面。穆迪5月19日发布报告提出，政府对信贷严格限制，地产业所获无几，流动性将持续紧张。且因存货偏高，销售量回升不可持续，房价依然受压。
　　再看官方表态。近日，发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示：“中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。”
　　显然，调整周期远未结束，楼市依然处于下行期。
　　[B]● 比照18年房地产周期　离调整结束还有2年半[/B]
　　鉴史知今。既然讨论房地产行业周期，不妨先回顾一下过往的周期，总结经验。
　　哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家。他准确地预见了1992年英国房地产的崩溃以及眼下这轮英国房地产的崩溃。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。
　　在这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4左右的崩溃(图1)。
　　这一周期说是应验的。以美国房地产市场为例，1955年-1974年为一周期，1955年美国的房地产市场开始上涨，1962年经历了一个短期的恐慌性下跌；然后快速上涨到1972年见顶，下跌到1974年见底。1974年-1992年为另一周期，房价从1974年上涨到1981年中期，上涨了7年；然后下跌，1982年底见底；随后又上涨到1989年见顶，后面紧接着崩溃萧条，直到1992年。从1992年至今，又是一轮周期：房价从1992年上涨到2000年，调整1年左右，2001年又上涨到了2007年见顶，然后又再次下跌，预计2010年见底。
　　具体来说，前7年上涨，是由于经济刚从萧条中走出并开始增长，相应地房价也缓慢上升；其后5年，人们开始进行房地产市场投机买卖，房价快速上涨；再后2年，由于投机者和企业的追逐，过多的资金不断剧烈推高房价，从而演绎了崩溃前的疯狂。最后是泡沫的破灭，调整期需3年-4年。
　　上述过程与我国房地产行业相比照，是多么相似！上世纪90年代初，我国市场经济发展开始加快，房价开始慢涨。1997年经历亚洲金融风暴，下跌了一阵。随后又经历5年快涨。2005年-2007年的2年间，地产商和投机者竞相逐利，房价到达疯狂的巅峰。2007年底，泡沫破灭，调整开始，至今不过一年半。比照周期，则离调整结束至少还有2年半(图2)。
　　[B]● 信贷增长并不能让楼市见底[/B]
　　尽管前辙历历在目，一些券商仍试图以中国的特殊性来为地产商开脱，提出在信贷增长的支撑下，我国楼市即将见底，复苏在即。
　　此类观点认为，本轮巨额的信贷投放，重要的是恢复了市场的信心，增加了货币的流通速度，从而刺激了经济的增长和物价的提高，也使得降息周期预期结束。
　　为增强说服力，他们将利率水平、经济增长预期与房地产周期相关联，提出在地产业萧条时，往往也是经济低谷时期，央行会采取降低利率、增加信贷等货币政策来刺激经济增长。此时较低的房地产价格和利率水平，会逐步带动房地产消费需求，推动房地产业复苏。而中国正处于这一时期。由此，他们得出了目前我国楼市调整见底的结论。
　　然而上述论证过程存在三个根本问题。首先，没有任何研究证明，房地产周期的底部与利率底部一定同期关联。哈里森的研究结果中没有这一点，招商证券通过分析我国70年代、80年代及90年代的数据，发现房地产周期底部与信贷无关，与利率底部也不一定相关。
　　其次，此轮信贷增长对房地产意义不大。穆迪5月19日在一份题为《中国房地产开发商：近期的市场回升未能为中国房地产行业减压》的报告中提出，政府严格限制信贷流向，除非是新开工项目，否则地产商们拿不到贷款，其可转债、土地金等问题无法融资，流动性将持续紧张(图3)。况且，即使新开工项目，银行的贷款也倾向谨慎。
　　[B]● 地产商债务沉重
　　难随宏观经济起身[/B]
　　此外，虽然普遍预测我国经济今年会触底反弹，但这一复苏迹象，并非就意味着楼市会同期触底复苏。因为受累于前两年的疯狂逐利，地产商们普遍债务沉重，步履维艰。
　　穆迪分析师曾启贤分析，地产商的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱，特别是仍须要在今年支付庞大土地金的开发商。而在2009年和2010年的债务偿还方面，他认为国内不少受评房地产开发商有较大的再融资需要，特别是国外债务。
　　穆迪高级信用评级主任蔡承业补充说，国际债券市场或国外银行也仍然缺乏流动性。而开发商的本地贷款较多，不但增加债券持有人的从属风险，同时减少在债券条款规限下可增加借贷的空间。
　　因上市地产商流动性恶化，已导致过去半年内超过一半的受评企业被调低评级或展望。蔡承业表示，通过融资需要和融资能力的状况分析，穆迪已确认若干上市地产商违约风险较高，其中几家更有大量外债在未来6至12个月内到期，风险敞口较高。
　　[B]● 小阳春疑注水
　　销售上升不可持续[/B]
　　不甘于此？也许有人会寄望于销售复苏。但现实是，楼市小阳春(图4)或只是一场注了水的春梦，难再续。
　　审计署日前公告称，由于一些基层银行把关不严，部分信贷资金未能注入实体经济。那它们注入了哪里？中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇持续跟踪了信贷流向，他表示，不排除部分资金流向了资本市场和房地产市场。从资本市场来看，股市的几次反弹足可证明。而房地产市场，“楼市小阳春”与一季度信贷增长的时间刚好相合。
　　随着监管层严控信贷流向，相信楼市很难再从信贷增长中偷偷分羹。而且，尽管利率下调在某种程度上刺激了购房需求，穆迪分析师曾启贤表示：“房地产价格持续受到压力，待售住房存货仍然偏高，因此近期成交量的回升不一定可以持续。”
　　至此，一些人期待楼市调整周期结束、很快复苏的愿望，恐怕终究落空。不仅如此，从官方表态来看，楼市下行期远未结束。近日，发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示：“中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。”　　　　
【新浪广州房产】本文网址：http://gz.house.sina.com.cn/news/2009-05-21/08363849718.html

云吞雾吐

来看哈.......
    房价跌了买两套    比存钱要强多了

                    顶一下.

板栗公主

还有两年半呀?我都等不及了呀!