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北京高端楼盘退房率最高100% 开发商假销售圈钱

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发表于 2009-6-20 15:44:37 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式 来自 广东省江门市新会区 电信
  [B]北京高端楼盘退房率最高100% 开发商假销售圈钱[/B]

  “今天是周末,你来看看我们的样板间吧,现在都是现房销售了。”来电话的是星源汇 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)楼盘的销售员。自从2008年底看过一次项目后,张先生几乎每个月都能接到这家位于燕莎高档项目的电话。
  “这次他们告诉我好房源已经不多,所以要抓紧时间。”张先生说。而在网络上,也可以搜到几天星源汇热销的消息。
  但记者登陆北京市房地产交易管理网看到,星源汇开盘一年多,419套房源只签约72套(截至6月17日),与热销说法相差甚远。
  进入4月以来,楼市回暖之说不绝于耳,高端项目似乎也火爆起来。然而《投资者报》调查发现,事实并非如此。
  [B]最高100%退房率[/B]
  深夜开盘、通宵排队领号、开盘几小时售罄……2009年的第二季度,楼市又出现了热销的火爆场面。
  4月份,北京期、现房商品住宅合计成交了18533套,突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值,相比2007年期、现房住宅成交量最高时还增加了3089套。北京楼市反弹之强可见一斑。
  但是,意料之外的“退房潮”却如影随形。截至6月17日,北京房地产交易管理网数据显示,期房退房公示中有851条退房项目记录。今年以来,北京部分在售项目的退房率超过20%,有的甚至超过50%。
  国海广场 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)B座办公楼批准销售套数为17套,其在2008年7月10日被同时签约认购,而又在2008年12月31日这天被同时退房,退房率竟高达100%。
  北京久长房地产开发有限公司开发的汤HOUSE,已签约109套,成交均价为8556元/平方米,但其退房次数达61次,退房率达51.69%。
  而辰翰府批准销售套数为78套,已签约42套,均价为14796元/平方米,其退房次数也高达34次,退房率为39.08%。另外,沸城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)的退房次数为91次,退房率为30.85%;CUV国际公寓 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)集中在3月24日、4月16日、5月8日和5月27日四天就有137套房集中退掉,退房率达22.57%。
  “近期多个楼盘出现大量退房证明,开发商在借市场转暖之机,急于回购之前找人托市而‘自卖自买’的房产,并悄悄出货。”一位知名业内人士称,退房潮在其他高房价城市也是越演越烈。
  [B]热钱涌动风险[/B]
  一开盘就买不到房、购房者现场抢房……最近只要有楼盘开盘或续推房源总能听到这类消息。
  前不久,京西某楼盘推新房源,几百套房子,按事先领的号子选房,结果才叫到不到90号,房子居然就卖完,销售速度之快让人咋舌。
  “这个楼盘新推房源一大半是走批量,很多购房者都来自同一家企业。”给这家楼盘放款的某国有银行信贷人员私下告诉记者。签订销售合同时,信贷人员在核实购买人信息时发现,部分购买人都是同一企业员工。
  记者辗转了解该楼盘两家主要客户企业的名称,其中一家为北京某市政建设有限公司,另一家为国内知名IT企业,这两家企业的员工至少买走了这个楼盘新推房源中20%以上的量。
  像这样的企业员工成群购买已不止在一家楼盘出现。它们到底是真实需求,还是“避险资金”,抑或是一种融资手段?
  一位不愿意透露姓名的房地产商表示了她的担心:“目前楼市确实热钱涌动,这一方面固然说明了民间资本雄厚,另一方面却隐藏着楼市风险。”
  郎咸平在其博客中直陈:“目前楼市回暖现象让我比较担心,原因是大量实体经济的避险资金进入楼市,对下一步经济复苏会带来隐患,这不是我们所鼓励的,代价太大了。”
  [B]假象背后:销控与封楼[/B]
  5月下旬的一个清晨,张小姐不到6点就来到润泽悦溪 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)的售楼处,刚拿到全额住房补贴的她打算购买一套房。这一天该楼盘将推出新一期产品,但尽管来得早,张小姐并没有如愿拿到理想的房号。销售员告诉她:“今天放号已经结束,您可以等到7月份新一期开盘。”
  几天后,张小姐接到售楼员电话:“我们这儿已经有人退房,你可以购买,只是不能给你开盘优惠价的95折,只能给到97折。”随后,张小姐询问了与其一同买房的几个人,他们也收到了同样电话。
  “今年上半年商品房买卖固然红火,但并不是所有的楼盘都在热销。这背后有相当一部分楼盘是通过销控制造的假象。”一位资深代理行人士告诉记者,“销控”在京城楼市已极为普遍,能有效地迷惑购房者。
  这一手段通常在楼盘的认购或者开盘销售的初期采用。东四环某项目负责人向记者透露了其中的基本操作方法:在楼盘认购或者开盘之前,按照前来咨询的意向客户数量确定入市房源的多少。“放出房子的数量一定会少于意向客户的总数,通常的比例是15%~20%左右。”他向记者强调这是关键所在。
  在按照“供不应求”的比例“放”出房源后,正常情况下会出现“几个人抢一套房子”的场面。之后,开发商可以继续放出房源,加快销售速度;也可以借机涨价。“大部分开发商会选择后者,而涨价的幅度将根据房源稀缺的程度来确定,中高档住宅通常不会少于300元/平方米/次。”
  此外还有一种被称做“封楼”的销控手段,即开发商将楼盘当中的某一栋或是某几栋楼“封存”起来。一知名项目策划总监说:“相比而言,被‘封掉’的楼盘一定是好楼,也就是位置、景观、环境比较好的楼盘,留到现房和准现房时将可以卖出更高的价格。”
  另外,售楼人员告诉客户,被“封存”的楼将在一段时间后再发售,然后让买家进行选择,如果买家选择了待“封存”楼栋解禁后购买,届时单价一定会出现上涨。
  记者所采访的几位开发商高层也承认,今夏楼市回暖让“销控”、“封楼”重现,但相比于2007年目前市场仍不稳定,这些炒作手法和可能将买家刚刚恢复的信心打压下去。“企业在追求利润的同时,更应该珍惜来之不易的回暖机会。”一位自称定价理智的开发商如是说。
  有专家告诉记者,作为投资产品,投资者应更多考虑楼盘自身地段、品质和投资回报率,而不应被表面的销售速度和销售率所迷惑。
【新浪广州房产】本文网址:http://gz.house.sina.com.cn/news/2009-06-20/09583853012.html
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发表于 2009-6-20 16:52:09 | 只看该作者 来自 湖北省宜昌市 电信

re:举一可以反三,房产商的销售策略我是佩服得...

举一可以反三,房产商的销售策略我是佩服得五体投地。哈!房地产的虚假繁荣就是这样炼成的。
3#
发表于 2009-6-20 18:40:02 | 只看该作者 来自 上海市 联通

re:冷眼但将虚空看,看你疯狂到几时

冷眼但将虚空看,看你疯狂到几时
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