国家统计局摸底房产开发成本 房价过高原因何在?

五叶神

　　[B]国家统计局摸底房产开发成本 房价过高原因何在?[/B]

　　近期有关国家统计局对４０个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多人的敏感神经：国家是否要出台政策？房价是否会随之波动？究竟哪些原因造就了高房价？国家统计局首次摸底住房成本引发各方关注。【国家统计局如何能揭开“房产成本”的谜底】

    [B]国家统计局首次摸底住房成本引发关注[/B]

    据了解，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的４０个重点城市中部分房地产开发企业及其２００８年１月到２００９年４月有销售活动的商品住宅楼盘项目。

    房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。

    由于涉及敏感的住房成本问题，国家统计局调查结果还没出来，就已引起各方的关注。一些业内人士认为，调查不能以企业提供的数据为主，数据中有很多水分，为了逃税，少缴税，很多房地产企业弄虚作假，虚增成本与费用，利润大多不实。也有的表示，任何统计调查都可能出现这样的疏漏，有摸底总比没有强，至少它为开发商的利润提供了参照体系。

    本次国家统计局调查的目的就是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况，为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。

    [B]房价虚高：是暴利还是成本构成不合理？[/B]

    目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。

    然而很多开发商认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说，房地产开发商的平均资产收益率不到５％；北京华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有８％。

    记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商，这个楼盘项目均价为每平方米１８０００元。“别看我们的报价高，其实赚得并不多。”开发商表示，该楼盘建安成本每平方米要４８００元，其他成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等，而土地成本在各项成本中占很大比例。这个楼盘是２００２年拿的地，因此利润可观，如果是２００６年、２００７年拿地，以现在的价格销售说不定还会亏损。

    这位开发商说，开发商每赚１元钱，４毛多是自己的，５毛多都作为土地出让金和税收归于政府。他认为，房价合理的构成应该是地价、造价、营销和税前利润各占三分之一，这样地方政府、开发商、购房者的利益能够得到较好的平衡。但在现实中，土地成本过高导致了平衡无法建立。这位开发商举例说，上海外环以外，土地成本占开发总成本的２０％－３０％，内外环之间的成本占比约为５０％，而中心区的成本占比高达６０％。

    当然，这种说法并不能得到大多数公众的认可。很多人认为，房地产是不折不扣的暴利行业。２００５年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本进行测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为５０％，最低的为２０％，最高的为９０％。

    从沪深两市４０多家房地产上市公司的年报来看，在经济不景气的２００８年，房地产公司平均净利润率仍然高达２０％，最高达６１．６４％。

    有专家认为，之所以在房价是否过高、开发商是否暴利、房价成本是否合理等诸多问题上存在争议，一个重要原因就是当前的房地产统计还无法全面、详细地提供商品房开发费用构成等信息，房地产定价缺乏客观的参照标准，房价是否合理因而也就无从判断。

    [B]专家：成本摸底有利于楼市宏观调控 [/B]

    据悉，此次调查以国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在５月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在６月１５日前报送调查资料。这意味着国家统计局这次备受关注的房地产摸底调查很快就会有结果。

    “这么一条消息引发如此之多的猜测和联想，说明了房价在民生问题中的重要位置。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，不管结果如何，它提供了一套参照系，总体上有利于当前楼市的宏观调控。

    高海燕说，宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益。从这个角度看，目前的思路应该有二：一是摸底调查房地产开发成本，也就是开发商的成本；另一方面，地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。

    长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬表示，要让房地产业回归理性，就需要降低房产开发的成本。上海市政协最近在一份建议案中提出，要改变土地“招拍挂”中“出价高者中标”的简单办法，而采用规划、设计、环保、配套、房价等综合指标体系评估方式，使土地出让价降到适当价位。

诸葛小宝

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