出来混总是要还的——中国楼市即将崩盘

助茶香

叶楚华：出来混总是还的——中国楼市即将崩盘2011-9-3 18:39:39 由于社会贫富差距的急剧扩大，有效需求的不足，实体经济的发展举步维艰(比如，扛着民族工业振兴大旗的奇瑞公司只赚吆喝不赚钱，现在还在亏本)，而房地产却逐渐成为赚取超额利润的暴利行业。忙中抽空看余治国的《世界金融五百年》一书，分为上下册，很难得的史料和分析，之前没看过这么好的史料集合。遂于作者余治国做了很多交流，本文基本为我和他交流的对话整理。中国楼市崩盘是迟早的问题，庞氏骗局没有不破的道理。你可以骂牛刀说了十年崩盘都没应验，但是你改变不了这个结局。我们的观点是，中国楼市即将崩盘。至于你们信不信，我们反正信了。
利令智昏不是一句空话。人们在牵涉到自身利益之事上，往往会头脑发昏，失误连连。在房地产市场上亦然。与房地产有“一荣俱荣、一损俱损”关系的——炒房投机者、投资者、部分地方政府官僚、郊区征地获得数套房产的菜农——这些利益相关群体，在他们来看，房地产价格永远上涨，不会崩盘暴跌。
甚至有些城市土著居然采用将鸡蛋放在一个篮子中的极为愚蠢的投资策略——用一套或数套房产的租金现金流来还另一套或数套其他房产的银行贷款。如果房产价格大降，可想而知，他们会有什么样的结局。蒙上眼睛，捂上耳朵，每天都念经“房价永远上涨”的种种行为也算是有情可原了。
这种种思想与行为的背后无非是：房地产市场永远繁荣，房地产是比纸币、股票更为实在的实物资产。但事实却是残酷的。《世界金融五百年》一书指出：“劳动可以分为生产性劳动与非生产性劳动。生产性劳动通过扩大生产来创造价值;而非生产性劳动不创造任何价值，只是分配或浪费财富而已……实体经济的劳动基本都属于生产性劳动，金融业(FIRE，finance，insurance and real estate，即金融、保险和房地产)的劳动大多属于非生产型劳动。”(《世界金融五百年》下册第171页)房地产行业是一个极为特殊的产业，它既具有生产性特征，也具有非生产性特征。
兼具双重特点的房地产业中只有建造房屋的建筑业才属于生产性的实体经济，其他部门尤其是二手房市场与房产证券市场(如美国的房产抵押证券)具有极强的虚拟性与非生产性。简单地讲，我们只能将建筑公司(不是房地产公司)看成房地产业唯一的实体经济部门。因为只有作为施工单位的建筑公司才是真正的生产单位。而房地产公司仅是一个掮客与投资者而已，它和实体经济的厂矿企业具有本质的区别。
一般来说，在具有生产性的实体经济中，其产品与服务的价格取决于成本。换而言之，其价格的涨跌始终无法脱离生产成本的变化。然而，在非生产型的虚拟经济中，价格与成本几乎没有多大关系。可笑的是，很多人包括一些学者，竟然采用分析实体经济产品与服务价格的生产成本与供需平衡的方法来分析房地产市场的价格走势。
我们完全可以将房地产当成与金融资本相近似的虚拟资产。包括纸币在内的现金、股票、债券、期权、期货、房地产，甚至专利等无形资产都是虚拟资产。各种虚拟资产与纸币并无本质的差别，都是一种债务。它们之间的区别无非有两点：第一，流动性的高低不同，纸币的流动性最强，房地产的流动性最弱，因为纸币可以购买到一切，包括人的身体，而要将房地产脱手则颇费波折;第二，虚拟性的强弱不同，纸币的虚拟性最强，房地产毕竟存在实物，虚拟性相对较弱。
除现金外，包括房地产在内的各种虚拟资产的价格与生产成本毫无关系，而主要由未来现金流的贴现值决定。假设一间商用门面房，未来每年租金稳定保持在10万，利率每年不变都保持在10%，它的实际价值则为100万。但是，这仅是一个理想的、确定的例子。在实际中，根本就不存在这样的情况。未来总是不确定的，命运并不总能掌握在自己的手上。因此，除真实的钢筋混凝土的实物价值外(严格地讲，钢筋混凝土也不一定就有价值，西北某石油小城因资源枯竭、人口外流等原因导致房产价格每平方仅值几百甚至几十元，如果考虑到绝大部分房产所用的钢材都是小钢厂生产的那种质量低劣的产品，实物价值还得大打折扣)，房地产价值本身就是一个空中楼阁。投资房地产永远可以保值增值的观点无异于痴人说梦。
任何观点都有它存在的社会政治与经济基础。房产价格永远上涨的观点也不例外。自上世纪末本世纪初以来，为了解决社会消费不振的问题，国家在产业政策上大力推进教育、房地产、医疗的市场化过程，在货币政策上配合以低利率甚至负利率政策，货币供给量大增，信贷扩张的程度为四九年以来的建国之最。
由于社会贫富差距的急剧扩大，有效需求的不足，实体经济的发展举步维艰(比如，扛着民族工业振兴大旗的奇瑞公司只赚吆喝不赚钱，现在还在亏本)，而房地产却逐渐成为赚取超额利润的暴利行业。资本总是逐利的。在信贷刺激下，巨额资金涌入房地产业，房产价格随之年年暴涨。历史总是不断重复着，后人却始终不能吸取前人的教训。早在民国时代，就出现过这样的情况。“面对中国内地城乡的萧条与工业的衰退，投资者开始将资金转移到上海房地产市场。1924-1929年，上海房地产总价值增加了20亿两白银，但其中一半的增长都来自于1928-1929年。房地产交易的价值每月至少有100万两，最多时可达到1000万两。投机造成了房地产泡沫，投机者一旦购置土地进行建设，就会以此作为抵押来购买更多的房地产。”(引自《世界金融五百年》下册，第40页)
日益萧条的其他行业与年年上涨的房价形成了鲜明对比。这在普通老百姓的心中打下了一个烙印——房价只涨不跌。到2007年，房地产业的畸形成长就像一个长着血盆大口的怪物要将一切吞噬。政府在这种情况下开始了对房地产业进行调控，房价下跌貌似指日可待了。遗憾的是，就在这个时候，美国金融危机爆发，并影响到中国。为了刺激经济，保持经济增长与就业率，政府不得不放弃货币收缩政策，再次放开信贷之闸。随后，大量资金不仅没有进入实业，反而进入房地产与各种基础设施建设领域，房产价格再次开始了大跃进的过程。人们对房价上涨的预期日趋坚定。预期决定价格，房价随之真的上涨。这便形成了一个自我实现的循环过程。但是，社会政治与经济有它自己的规律。违反规律者迟早要遭到惩罚。这是因为房地产与通货膨胀有着密切的联系。
人们往往以为物价取决于货币供给量，而货币供给又是由中央银行通过利率、存款准备金以及公开市场操作等货币政策决定。因此，物价上涨是中央银行货币政策的结果。这种观点在经济学上被称之为货币外生论。其实，货币外生论并不符合事实。货币中的大部分并不是央行发行的，而是由经济活动本身创造出来的。这就是所谓的货币内生论。
根据货币内生论，货币供给量由银行贷款决定。基础货币通过银行信贷，在货币乘数的杠杆作用下放大之后，形成货币总的供给量。因此，中央银行只能决定基础货币的供给量。而货币总量则完全由商业银行、企业以及个人的经济活动所决定。
信贷扩张导致房地产这样的虚拟资产膨胀，货币供给量大为增加。投资大于储蓄，货币供给量变成了一个虚幻的数字。换而言之，比实际储蓄还要多的钱都流向了房地产市场与各种基建中。结果，房价远超过了未来预期租金的贴现值，人们购买房产纯粹是因为他们认为房价仍会上涨，或者说，房价脱离了房租的约束，房产本身变成击鼓传花的信贷游戏。这便是虚拟经济泡沫中的一种类型——房地产泡沫。与此同时，由于货币存量的增加，通货膨胀随之发生。要维持房产泡沫不破，通胀就无法克服，一旦通胀达到临界点将自动加速，届时决策者将束手无策。要降低通胀，只能主动挤掉泡沫，而挤掉泡沫极易导致经济硬着路。这便是决策者所面临的两难选择。
纵观几年前的世界经济史，恶性通胀是社会崩溃与政权垮台的直接导火索之一(参见《世界金融五百年》)。只有控制通胀、保证就业率，才能保证社会稳定与国家的长治久安。两害相权取其轻，面对通胀与就业率，房产泡沫的破灭与经济增速的放缓简直算不了什么。
因此，加息、限购令、提高存款准备金、冻结商业银行准备金甚至新婚姻法等种种措施，其目的都是为了将房产泡沫锁死之后主动挤掉泡沫。
政治经济不分家。有些人认为，决策者的种种措施无非是做做样子，调控无非是空调。原因在于，房地产业的利益主要被商人与部分地方政府瓜分，因此地方政府将会“上有政策，下有对策”，给决策者碰软钉子。其实，对于地方政府官员来说，上级考核的政绩才是安身立命的根本，即便自己手上的房产贬值又算得什么呢?更不要谈在一些二三线的城市，地方政府为吸引房地产与工业投资，低价将土地转让给商人。既得利益集团本身就因利益而成同林鸟，必然将在利益面前各自飞。
有些人认为，收缩信贷、控制通胀将极大的影响中小企业的生存。其实，大量生存不下去的中小企业并非缺少资本，他们为了追逐利润，不务正业将大量资金套到房地产上。这些中小企业倒闭反而是件好事，这是企业家们的一个反面教材，创造财富的企业才是基业长青的根本，投机只能一时得逞而已。
还有些人认为，一旦房价大跌，大量购房者将血本无归，甚至成为“负翁”，这将导致社会的严重不稳定。这些年来，因为房地产泡沫而暴富了一批人，投机暴富成为社会的主流，甚至几千年来为人诟病的高利贷也成为发家致富的手段。那些勤勤恳恳做事的人反而成了社会竞争的失败者。王安石曾经讲过，一家人哭好过一路人哭(路是宋朝的行政单位，相当于现在的省)。投机者跳楼总好过全民跳入火坑。
就在今天，百事可乐又涨价50%。控制通胀已迫在眉睫，房地产拐点必将随之到来。出来混总是要还的，而这个时点就在不远处。

毓亮

看看，今天的新闻

毓亮

行政调控收紧背后：二三线城市房价上涨抬头
2012年10月25日08:0121世纪经济报道-21世纪网我要评论(17) 字号：T|T
陕西省出台的限制房企利润政策，尽管惹出了巨大的争议，但行政调控收紧的势头仍在微妙进行。

10月23日，陕西省住建厅独家回复本报记者称，他们在出台文件前曾对市县21个典型商品住房项目实际发生的成本、税费等各种费用进行了测算，县城的利润率在10%以下，市区的利润率略高于10%，所以最终确定房企的合理利润应在10%左右。

也就是说，陕西省此次出台的限利令背后的真实意图是，压制房价未来上涨的可能。

陕西房价维稳信号

陕西限利政策披露后，舆论一直在质疑其实际操作难度。陕西省住建厅给本报的回应称，陕西此次政策的落实办法是，每半年或者一年在媒体上公布一次各城市区域合理的销售价格区间，从而让“群众明明白白消费”。而合理销售价格区间的测算办法，则是依据房地产开发项目成本构成以及利润测算标准，对已建成或销售后期的典型项目进行成本测算。

陕西省住建厅相关人士解释，此次陕西限利令也是对国家发改委公布的《商品房销售明码标价规定的通知》（发改委【2011】548号）文件中的“一房一价”进行具体细化和落实。其中，商品房成本需要测算的内容包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并考虑土地、物价上涨等因素，加上10%的利润率确定销售价格区间。陕西省住建厅还表示，将进一步细化并完善落实措施。

国泰君安分析师李品科分析称，陕西此次限利政策实质为成本联动型限价政策。他预计政策精确实施难度较大。一方面是因在预售制的大环境下，各项开发成本如人力成本和原材料价格处于动态变化过程，精确测算有一定难度；另一方面则因操作上开发商可通过将开发业务向上游延伸，进入建筑等行业来降低二级开发利润率。

北京中原地产总监张大伟则将陕西此次公布限利令看成一种信号。据中原地产统计显示，自从8月份国务院督查组回京后，中央部委及各地已经超过15次释放政策再收紧的信号。可以看到，从目前整体调控政策执行情况来看，政策调控力度不减，各地的限购及限贷的基本原则依然执行，使得金九银十各地成交量相比7-8月均出现了下行。他表示，目前整体政策以维持现有政策力度为主，少数城市出台的限利令等政策更多是对市场的威慑，实际可执行度不高，更多体现在心理影响层面。

房价连涨背后的调控压力

除了陕西，不少城市对于房价的行政管控近期均有所加强。

北京一位高端楼盘开发商告诉记者，近期北京市建委已明显放慢高端商品房网签周期，同期的普通商品房网签周期则在加快。“这说明，政府在有意识通过行政之手控制网签以及房价。”

另据知情人士透露，北京市对限购政策监管也透出从严信号。前不久，房山区某两个品牌开发商旗下楼盘就因违反限购政策非法销售而被一度停止网签。北京此前还宣布要加强限购审核，京籍居民购房须持二代身份证。

珠海近日宣布，土地闲置未满1年的，按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的，由政府无偿收回；上海市房管局再度表态，上海决不会放松政策，要继续加大执行检查力度，但也不会有新的政策调整；杭州规定，商品住宅地块溢价率达到49%时，将锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积；广州市国土房管局通过官方微博 证实，将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。

各地一系列收紧措施的背后，缘于房价持续上涨的压力。

据国家统计局数据显示：9月70个城市的平均新建商品住宅指数依然呈现上涨的趋势，这也是平均第四个月上涨，房价环比下调的城市也已连续4个月不足70个城市中的一半。

北京房地产协会秘书长陈志表示，现在说楼市已经反转还过早。他认为，从整体经济走势以及国家调控态度来看，未来楼市的走向将呈L形，甚至底下的边将会持续很长时间。未来的商品住宅将逐渐需要满足刚需人群住房的产品，而不是投资品。

毓亮

多看看相关资料。现在的楼市只有稳或者涨，大幅度降价的可能性很小。昨天还是今天腾讯还针对这个事做了讨论。我也希望降，估计很难

包黑炭

不合理的现象实在太多了。上世纪愚蠢的成年人，除了节衣缩食、任劳任怨以外，找不到出路！
看着吧——新世纪的成年人，虽然应试教育坑害了他们的青春，但是在他们逃出樊笼之后，觉醒的非常快！他们会愤怒的焚毁一切“假大空”、灭绝“血吸虫”。

棒棒

这个期待在北上广可能已经逐步实现了，但是在小地方，您等着他价值回归吧  呵呵

九子溪水

资金链一断，自然会暴跌，回归到价值之中。

助茶香

主呀，楼市已经暴跌了，这个局势谁也抵挡不住，这次中央已经从多方面做好了准备，包括可能出现的不利影响都已做好了应对措施，暴风雨来临前，是有一阵子疯狂的，经济发展是要有规律的，国家政治是需要稳定的，就让历史来检验吧。

助茶香

主呀，楼市已经暴跌了，这个局势谁也抵挡不住，这次中央已经从多方面做好了准备，包括可能出现的不利影响都已做好了应对措施，暴风雨来临前，是有一阵子疯狂的，经济发展是要有规律的，国家政治是需要稳定的，就让历史来检验吧。

天涯鄂沮客

期望越高，失望越大。