地产商鼓吹涨价干扰调控 老百姓别被忽悠

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地产商“组团忽悠”干扰调控(市场观察)
本报记者 罗 兰
中央一再强调房地产调控不放松，然而，地产利益群体并不甘心，他们想方设法干扰调控，比如部分“利益共同体”式的学者，甚至有些开发商自己直接披上学者的外衣上阵，齐声合唱房价将迎来新一轮上涨，误导消费预期，引发恐慌式扎堆买房，为近期房价上涨起到推波助澜的作用。对此，北京市委常委、副市长陈刚表示：“不要被开发商‘忽悠’了，对于地产调控，政府还有手段。”有关专家指出，随着楼市调控的深入，利益群体在博弈中肯定会不断强化自己的声音，以期利润最大化，对此，消费者应保持清醒理性，不要冲动盲从。政府要加强现行调控政策的执行力，并出台更具长效性、系统化的房地产调控政策。
鼓吹涨价带有利益动机
前一段时间，国家严格的调控政策控制住房价，很多消费者开始持币观望等待房价进一步回落，房地产市场泡沫逐渐被挤出，这让一部分贪求暴利的地产商觉得日子不太好过了。
于是，一些试图取消调控政策、动摇市场信心、打乱市场预期的有利地产商的言论，从一些拥有话语权的专家、学者和具有市场影响力的开发商口中不断喷出：“下一轮房价上涨很快出现”、“现在赶紧买房，否则就错过时机了”、“房价要涨十年”、“那些期待降价而不肯买房的人都是傻瓜”、“房地产行业应该取消限购，用市场化的手段来调节”……
“城镇化建设拉动住房需求，房地产调控政策能否长期走下去，一些地产商和学者利用人们这种心理，鼓吹房价上涨。”国家信息中心预测部副研究员张茉楠在接受本报记者采访时分析说，城镇化战略要解决农村人口流向城市的问题，农民进城肯定要建住房，这将有可能推高房价。同时，目前的限购政策是暂时的，长期调控房地产的政策还不具备，这让消费者对调控的信心打了折扣，一些地产商和学者就是利用了这两点。
误导消费预期引发抢购
俗话说，“买涨不买跌”，一些地产商联合学者，串通一些媒体，不断放出房价上涨的风声，在一定程度上误导了消费预期，使得部分定力不够的消费者如坐针毡，按捺不住出手购房，恐慌性购房潮将趋稳的房价又推向上涨。
据统计，近段时间，各地楼市出现一波“回暖”行情：住宅交易量增加，房价环比止跌或者转跌为涨。北京、上海、深圳等十大城市去年11月份住宅均价环比10月上涨0.39%，与去年同期相比上涨0.15%，为2012年以来首次同比上涨。另据报道，最近一些地方甚至出现抢购、千人排队、倒房号等各种情况，还不断传出“地王”重现的消息。
张茉楠分析说，最近房价上涨是成交量大带来的上涨，从统计看，新增供给是有限的。百姓怕房价再涨，在焦虑中，赶紧扎堆买，越涨越买，自然抬高房价，这在经济学上有一种说法，叫“预期的自我实现”。
陈刚表示：“房子还是这些房子，供需还是平衡的，为什么有人就着急一定要去买房子？还是预期变了。老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期。”
提高政策执行力
针对利益集团对房地产调控的干扰，有关专家指出，政府要严管，坚持调控不动摇；某些学者和媒体应从广大消费者利益出发，客观公正，发出正确声音。
陈刚称，目前这个阶段，政府将维持现有的调控政策不变，但他也认为政府还有加大工作力度的空间。
对于“坚持房地产调控不动摇”的政策，张茉楠认为，要提高政策执行力，如今一些地方政府在执行上比较松，容易形成上下两张皮。同时，她指出，还要加大供给，把存量释放一部分，并且针对不同需求细分市场，富人可以买高档房，给中低收入人群要提供价格合理的住房。还要从土地、金融保障等方面形成系统的房地产调控政策，加大保障房供给。
“媒体也负有一定责任，因为百姓获取信息主要是从媒体、地产商那里获得的。”张茉楠指出。
专家建议，有关部门应对个别媒体不负责任地推波助澜和放大事实的报道进行严惩，对忽悠消费者和误导市场的有关当事人应追究相关责任。

来源：人民日报海外版

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三四线城市地产开发过度陷僵局：房价大跌 无人购买

岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
部分房企受困三四线城市
国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
另一组数据也证明了这个事实。
从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产[简介 最新动态]销售额同比增长36%，中海[简介 最新动态]也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产[简介 最新动态]销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在

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城镇化能否化解难题

“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。

“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。

在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。

“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。

在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。

其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”

从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”


以上2帖来源：中国青年报

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楼价跳水地方锁眉 三四线城市频现鬼城之凶相

加拿大广播公司日前发表了题为《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述：“夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。”这正是如今鄂尔多斯的真实写照，业内人士认为，这是由于鄂尔多斯过分依赖煤炭行业所造成的。

事实上，鄂尔多斯并非个案，正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危机。作为中国房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城[最新消息 价格 户型 点评]、155平方公里的康巴什新城等国内知名的“鬼城”。后有媒体报道的三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘，正在以低价冲击市场，部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘。政府忙着辟谣，指责媒体报道有失偏颇，另一面在中央调控的高压下，有些地方政府却又企图变相救市，各种花样层出不穷。

常州陷“鬼城”危机

地处长三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吴龙城之称。近年来，随着经济的高速发展，常州的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。不过，常州房管部门则认为，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。

常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。据了解，在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 价格 户型 点评]、星河国际、绿城[简介 最新动态]玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米。统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

在库存已经高企的情况下，近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。之所以会短期内涌现如此多的城市综合体，主要是因为楼市调控所带来的，常州克而瑞市场总监杨瑜认为：“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”在业内人士看来，庞大的城市综合体项目固然有诸多优势，但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑，如果这些资源不足以支撑的话，那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。

营口积弱难返

地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。据了解，当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士表示，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。对于营口多家银行停止开发贷的行为，地产研究机构CR IC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。

连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。然而，积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子。上海易居研究院研究员严跃进指出，营口楼市滞销的原因是人口密度比较小，土地供应多，供求关系失衡。有限的市场需求和相对无限的土地供应，构成了营口楼市最大的风险。

“先造城后造市”的苦果

松江大学城位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前我国规模较大的大学园区。由于是在一片农田上规划建造起来的，因而松江大学城多年来几乎是一座“空城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上像鄂尔多斯这样的“鬼城”级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。截至目前，其内部学生公寓和教室等公共设施的使用率较低，区域内的住宅小区空置率畸高，商业租售比约为1/1000，人口导入缓慢。业内人士指出，在城镇化浪潮中，以松江大学城为核心的松江新城区遭遇了片面追求土地和投资快速扩张、人口市民化缓慢的瓶颈。随着该大学城的资产利用率下降，对周边经济的辐射作用也被削弱，在松江大学城房地产投资连年高速增长的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作带来的空城危机。

其实，已经存在的众多“鬼城”带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑虎难下”的境遇才是最大痛苦。目前的现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。

“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿元，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿元，接近原计划相关投资的2/3。”另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商[简介 最新动态]引资，付出巨大的人力和财力成本。洲联集团·五合智库总经理邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。

来源：中华工商时报

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深山百合

反正我买不起房子了，呵呵，看过，闪人！

冷眼望月

莫把希望压在炒作上，市场终久会回归理性。

南柯一梦

买不起房的人飘过.

催化剂

房地产开发商没一个好东西~{:soso_e141:}

说一说

讲忽悠，房地产商排行业前几位。