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关于航天花园小区收费不开发票等问题的回复 各位业主: 针对反映航天花园小区收费不开发票等问题，我局高度重视，及时组织工作专班，会同县房地产业协会、所辖社区居民委员会等部门人员进行了调查。现将物业服务收费政策、调查情况及处理意见回复如下: 一、物业服务收费政策 (一) 湖北省物价局、建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知(鄂价房服〔2007〕107号) 中的第二条、第七条、第八条等条款，对物业服务收费均有解释和规定。 第二条所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。 综合管理服务费(即通称物业费)：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。 停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。 特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。 第八条 物业服务收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。物业交付使用前及以后，建设单位或物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 (二)省物价局关于印发《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知(鄂价工服规〔2013〕83号) 中的 第二条、第五条、第八条等条款，对住宅小区收取停车费均有解释和规定。 第二条 本办法所称机动车停放服务收费是指为机动车有序停放提供场地占用和相关服务而收取的费用。 第五条 机动车停放服务收费，区别不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。 第八条(第二款)住宅小区实行物业管理的停车场，其经营成本构成为：场地维护费、管理费、税金、合理利润。 (三) 省物价局关于转发《国家发展改革委放开部分服务价格意见》的通知(鄂价工服〔2014〕176号) 中明确规定: 对已具备竞争条件的价格要坚决交给市场，由市场机制形成价格。非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等七项服务价格放开后……。不得以任何理由限制服务、指定服务或截留定价权。 二、调查情况 ( 一) 关于反映停车要收费问题的调查情况 经调查，反映的问题基本属实。 其原因一是今年鸣凤城区街道两边禁止停车后，导致许多外来人员经常随意将车辆停放在小区消防通道上，严重影响本小区业主进出及消防通道畅通；二是督促本小区业主将车辆停放到规定的区域内。宜昌兴霖有限物业公司为规范小区停车秩序，依据物业服务收费相关政策规定、消防安全管理要求及双方签订的《物业服务合同》约定，参照《宜昌市城区普通住宅小区机动车停放收费标准》以书面方式在物业区域内向全体业主进行公告后，对本小区的车辆停放采取了收费管理，其目地是为了规范小区停车秩序，保障消防通道畅通；收费标准为:车辆停放1小时以内的收费5元(每增加1小时加收1元)、停放24小时的收费15元／天。 (二) 关于反映拿快递要收费1－5元问题的调查情况 经调查，反映的问题基本属实。 因航天花园小区现已入住364户业主，快递邮件较多，需安排专人受理、登记和保管业主的快递邮件，宜昌兴霖物业有限公司按照《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知(鄂价房服〔2007〕107号) 中的规定，向拿快递邮件的业主收取了1.00元钱的特约服务费。 (三) 关于反映收费不开发票问题的调查情况 经调查，反映的问题基本属实。 宜昌兴霖物业有限公司在向业主收取物业服务等费用时，确实存在有向部分业主出具的是收款收据的事实，但收费发票是开了的，业主可随时到物业公司客服部索取收费发票。向小区部分缴费业主出具收款收据主要基于以下原因: 1、物业公司纳税实行的是报账制(按季度或年度向税务部门报账纳税) ，要按税务部门规定的报账时间纳税。为便于报账简捷和收费数据的统计，物业公司是按税务部门规定的报账纳税时间，将每个业主缴纳的费用累加后给缴费的业主开一张总的收费发票，故平时给缴费业主开的是收款收据。其中，发票联中的存根联拿到税务部门报账纳税、记账联和发票均存放在物业公司财务室。 2、航天花园小区开发的住宅楼多为高层，生活供水必须经过二次加压后，才能满足正常供水需求，按该小区目前配置的供水设施现状和供水部门要求，总表户头只能开户到建设单位或物业公司，而供水部门只按总表数据收取水费、开具一张总的收费发票。 (四) 关于反映收费不向小区业主公示问题的调查情况 经调查，反映的问题不实。 宜昌兴霖物业有限公司在实施航天花园小区物业管理活动中，其物业服务收费项目、标准等，均在物业公司客服部处进行了公示，业主可随时查看询问。 (五) 关于反映收取水费、装修押金不退问题的调查情况 经调查，反映的问题不实。 宜昌兴霖物业有限公司向业主收取的原水费押金200元和装修押金1000元，均按照业主本人意愿续转为业主以后需缴的水费、物业服务费或直接退还的现金。 (六) 关于反映不让进移动和联通宽带问题的调查情况 经调查，反映的问题不实。 不存在建设单位或物业公司垄断经营行为，系营运商和业主自主经营、使用行为。 目前，航天花园小区已有联通、电信两家营运商将主光纤线路安装到该小区，业主可自由选择使用(移动营运商尚未与开发建设单位协商将主光纤线路安装到该小区)。 (七)关于反映小区业主现已入住过半，要求筹备召开业主大会成立业主委员会问题的调查情况 经调查，航天花园小区拟规划建设13栋住宅楼867套住房，现已完成3至9栋住宅楼的开发建设，入住364户。尚有配套设施设备及部分商铺、住宅物业(1、2、10、11、12、13号) 仍在建设之中，未达到交付使用的条件。 三、处理意见 (一) 关于反映停车、拿快递要收费问题的处理意见 物业服务实行有偿服务。 宜昌兴霖物业有限公司在实施航天花园小区物业管理活动中，向外来人员和本小区业主收取停车费、快递费是为了规范小区停车等秩序，落实国家和省、市、县提出的“打通道、畅出口、保平安”消防安全管理要求，保障消防通道畅通和服务人员工资成本。其收取的停车费和快递费，符合国家和湖北省物业服务收费相关政策规定，且双方在签订的《物业服务合同》中有约定，应从其约定。对其反映停车、拿快递要收费的投诉不予支持。 (二) 关于反映收费不开发票问题的处理意见 物业服务收费必须向缴费业主开具发票。 宜昌兴霖物业有限公司在实施航天花园小区物业管理活动中，虽然存在有税务部门规定的报账纳税、建设单位供水设施配置不完善、供水部门只按总表计量且只开具一张总发票等特有殊性，但物业服务收费应向缴费业主开具发票。其处理意见如下: 1、对宜昌兴霖物业公司物业服务等收费不开发票的违规行为记录“不诚信企业”一次。 2、责令宜昌兴霖物业有限公司针对该小区目前存在的报账纳税、供水设施配置不完善等特有殊性，向缴费业主耐心做好解释工作，对以前业主缴费后只开具收款收据且缴费业主要求开具发票的，必须在物业管理区域内以书面公告方式，将领取发票的方式和地点告知小区全体业主，向缴费业主出具收费发票。今后物业服务收费必须向缴费业主出具发票。同时，要进一步探索和完善物业服务收费管理，规范企业营运行为。 3、责令远安县鑫海置业有限公司、宜昌兴霖物业有限公司积极主动加强与各相关部门之间的协调，力争在今年10月底前，依法依规解决和完成纳税报账、供水设施配置不完善等问题。必要时，可书面申请相关行政主管部门督办。同时，依法依规严格履行航天花园小区物业交接手续、建立物业登记台帐、签订《物业承接查验协议》。 (三) 关于物业服务收费等不公示问题的处理意见 物业公司在实施物业管理活动中，其物业服务项目与标准、收费项目与标准、政策依据及物业服务单位名称、人员等，必须在物业管理区域内向全体业主予以公示。 宜昌兴霖物业公司在实施航天花园小区物业管理期间，虽然对物业服务收费项目、标准等进行了公示，但公示的内容尚不完善，且未在物业管理区域内主通道口处进行公示。其处理意见如下: 1、责令宜昌兴霖物业公司进一步完善物业服务相关公示，在2017年4月20日前，依据《物业服务合同》中约定的内容，按照行业管理要求规范制作《物业服务公示监督牌》，将物业服务项目与标准、收费项目与标准、政策依据、物业服务单位名称、人员等，在航天花园小区大门通道口处上墙公示，自觉接收业主和社会监督。 2、由远安县鑫海置业有限公司按照2017年4月11日协调会议要求，在2017年4月25日前，将航天花园小区原规划图上墙公示。同时，进一步完善小区物业、配套设施建设，保障该小区物业、配套设施依法达到交付使用条件，让广大业主住的舒心和放心。 (四) 关于部分业主要求筹备召开业主大会、成立业主委员会问题的处理意见 筹备召开业主大会由街道办事处、乡镇人民政府组织召开(湖北省物业服务和管理条例规定)。针对该问题，我局在2017年4月11日下午召集的航天花园小区相关问题协调会议上，与安泰社区等部门人员对该小区的现状进行综合分析后认为，航天花园小区目前未达到完全竣工验收、报备和交付使用的条件。一是供水计量装置等未按一户一表终端结算配置到位；二是其相关配套设施设备及部分商铺、住宅物业(1、2、10、11、12、13号住宅楼) 等仍在建设之中；三是在建物业与已交付使用的物业未分离，不符合设施隔离安全要求；四是该小区不同于普通的老旧住宅小区，尚有电梯、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统、二次供水等特种共用设施设备，需要有取得专业资格证书的人员来管理等。 综上，我局认为航天花园小区暂不具备筹备召开业主大会、成立业主委员会的条件。 (五) 关于办证的两万块钱交了两年了，到现在房产证也没办下来等问题的处理意见 由双方依据签订的《商品房买卖合同》等相关协议中约定的条款依法维权。 远安县房产管理局 2017年4月25日
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狗仔卡
发表于 2017-4-10 08:34:23
显身卡
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